Nemrég a kommentek között nézeteltérésem támadt valakivel, hogy számít-e az időtáv két befektetés összehasonlításában. Kicsit pontosabban arról beszéltünk, hogy ha 10 éves időtávban hasonlítjuk össze a bérlést és az ingatlanvásárlást, akkor más jön-e ki, mintha az időtávunkat 20 vagy 50 évre emeljük. Attól tartok, hogy nem tudtam meggyőzni arról, hogy az időtáv a tranzakciós (fix) költségek kivételével teljesen mindegy.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod. (Újrafeltöltve, elsőre sikerült vágatlanul lerenderelnem.)
Ugyan a pontos vita nem érdekes, de szeretném kicsit bemutatni, hogyan érdemes összehasonlítani, hogy te ne ess abba a hibába, mint a kommentelő.
Almát almával
Már sokat írtam arról, hogy az almát csak almával szabad összehasonlítani. Ha például elfelejtjük az önerőt jóváírni a bérlő számláján is, természetes, hogy rosszabb helyzetből indul. Ezen kívül fontos feltételezni, hogy ugyanolyan lakást bérel vagy vásárol. Összehasonlítás csak úgy működhet, ha mindkét fél azonos feltételekkel indul. Nyilván nem tudod meg, hogy melyik autó a gyorsabb, ha az egyikbe nem töltesz benzint, vagy behúzva hagyod a kéziféket.
A gondolkodás elősegítésére használhatsz egyszerűsítést, a modellt ráérsz később bővíteni, ha pontosabb számra van szükséged. De azt is látnod kell, hogy a jövő tervezgetése soha nem lesz pontos, nem is érdemes ilyenre számítani. Tehát bátran elengedhetsz apróságokat, ha az nem befolyásolja komolyan az eredményt. Például, ha nagyon egyszerű összehasonlítást szeretnénk csinálni, akkor számolhatunk úgy, mintha a tulajdonos mindig 80%-ra újrafinanszírozhatná a hitelét, tehát mindig ötszörös tőkeáttétel részesülne a hozamokból. Tudjuk, hogy ez nem reális, de így ad egy felső határt a bérlő által elérendő hozamnak. Ha kicsit reálisabbak szeretnénk lenni, akkor számolhatunk egy átlagos háromszoros tőkeáttéttel.
Bérlés összevetése az ingatlannal
A lakástulajdonos hozama a saját tőkére a teljes lakás értékének bérleti hozama és a teljes lakás felértékelődése, mínusz az idegen tőke költsége (THM).
A bérlő hozama a befektetésének hozama. (Vigyázat, itt nem szabad a bérleti díjat levonni, ha a lakástulajnál számoltuk a bérleti hozamot!)
A tipikus bérleti hozam 3% körül van, legyen az ingatlan felértékelődése 1% (a karbantartás után), míg a THM 3% (illetve annak 80%-a). Vagyis a saját tőkére számított 20% hozamot (ötszörös tőkeáttét mellett) csökkenteni kell 12%-al (idegen tőke költsége). Ebben az esetben, ha a bérlő 8%-nál többet ér el, akkor már jobban nő a vagyona, mint a tulajé. (Háromszoros tőkeáttétnél ~6% hozam kell.)
Nyilván ha az ingatlan felértékelődése 2%, akkor máris 13% kell (3x–>9%). Ezek egyébként az utóbbi időben elérhető piaci hozamok voltak. A különleges az volt, hogy Magyarországon némelyik évben brutális lakásáremelkedés volt, néha negatív reálTHM mellett (vigyázz, eddig nominálhozamokkal számoltam). Nagy kérdés azonban, hogy meddig mersz ezzel számolni; ha a következő 10-20-50 évre ezt vetíted elő, a magyar nép igen gazdag lesz.
A számokat persze meg lehet bolondítani minimálisan a fix díjakkal (akkor már számít valamennyit az időtáv), vagy más átlagos tőkeáttéttel. Megfelelően magas alternatív hozam mellett a bérlés sokszor nyertesként jön ki.
Nyilván a helyes az lenne, ha hasonló karakterisztikájú befektetéseket hasonlítanánk össze, de ez bonyolultabb, mint hisszük. Ha érdekel, hogy az utóbbi időben a teljesen megbolondult magyar ingatlanpiac megverte-e a tőzsdét, nézz rá erre a bejegyzésre is. Azt se feledd, hogy a megtérülés nem az egyetlen tulajdonság, amiért az egyiket vagy a másikat választjuk, de a bejegyzés nem erről szólt most.
A jövőre sajnos nincs okos tippem, a jós üzletemet pedig még nem nyitottam meg, ezért nem tudom megmondani, hogy a jövőben melyik lesz jobb. Az biztos, hogy időtávtól függetlenül előfordult, hogy a bérlés, máskor pedig az ingatlanvásárlás volt jobb döntés.
Én voltam az a kommentelő, köszönöm az írásod. Persze feltételezhetünk 8-13% profitot a bérlőnek, de miért tennénk, hiszen a befektetéseken hosszútávon átlagosan bruttó 7-8%-nál többet csak a zsenik érnek el szerencsével, és abból is lehet, hogy adózni kell. Minden a számításba táplált számokon múlik, én úgy gondolom maradnék a realitásoknál. „Megfelelően magas alternatív hozam mellett a bérlés sokszor nyertesként jön ki.” Nyilván, de reális-e ekkora hozam? Az én számaim szerint nem. A kölcsönök is kevesebb, mint 3% reál thm-mel operálnak minden tapasztalatom szerint. Nem magát a számítást kritizálom, inkább a feltételezett költségeket és hozamot.
Hogy számít-e az időtáv, lehet, hogy nem, erre nyitott vagyok.
Ahogy írtam, most Magyarország ilyen szempontból szerencsétlen kiindulási alap, mert bár volt olyan év, amikor negatív volt a lakások reálhozama, a lakáshitelek THM-je is az volt (meg most is az a támogatottaké). De pl Ben Felix Kanadában (és talán az USA-ban is) összehasonlít, ott is vannak időtávok, amikor a bérlés akár hosszabb távon is jobban megéri.
Egyébként nehéz megmondani, hogy mit hoz a jövő, de ahogy benne van további tüzelése is az ingatlanpiacnak, úgy egy sikeres bérlakásprogram komolyan letörheti az árakat és a hozamokat is, pláne a megszűnnek a támogatások is.
Persze, ebben egyetértünk. Azért egy másik földrészt nem feltétlenül kell alapul venni. Amit írtam, Ausztriában is igaz, ott is lehet 2-3% a thm. Egy jó hitel sokat számít.
Szerintem ha a saját lakásba fektetésről van szó, az egyéni élethelyzetek szinte annyira befolyásolják, melyik a jobb megoldás, mint a fent elemzett gazdasági részletek.
Ezen kívül kevés az olyan homo oeconomicus, aki fegyelmezetten fektet be. A befektetett összegből könnyebben lesz második autó, Seychelles szigeteki insta-kompatibilis nyaralás, mint lakás árából (vagy törlesztőjéből), úgyhogy az összehasonlítás értelmét a viselkedési közgazdaságtan eleve zárójelbe teszi.
A vagyon egyik rejtett „hozama” a státusz reprezentációja. Ezt pl egy lakás tudja, egy részvényalap sokkal kevésbé (legalábbis kevésbé elegánsan lehet vele felvágni)
teljesen jogos pontok 😉
ez az erv visszafele is mukodik: egy reszveny portfolio beleillik a “stealth wealth” strategiamba igy joval kevesebb irigyest szerzek ha emellett berlem a penthouse-t amit zsebbol ki tudnek fizetni. Szamomra ez a strategia jobbnak tunik mint mutogatni a vagyont. Nem erzem magam tul nagy halnak de mar volt abbol problema barati korben hogy az egyik miert kapott X-et mig a masik Y-t mikor X sokkal ertekesebb. Parszazezer forintos tetel, nem egetrengetö dolog, emellett a ket szemely teljesen eltero eletformat folytat: az egyik egyedul el es jol keres mig a masik alacsony keresetü csaladdal, ujszulottel. Nem gondoltam volna hogy magyarazni kell a dolgot, most meg megy a sertodes.
na szoval azota csak titokban es ugyan eddig sem mutogattam a vagyont de ezentul szigoruan “stealth wealth”