A hitelfelvétel szinte mindig egy hosszú, stresszes folyamat, néha láthatatlan buktatókkal. Ezért Tamás barátom összeszedte azokat a tipikus helyzeteket, amikkel nap mint nap találkozik. A hitelközvetítés előnyeiről, az elérhető megtakarításokról szóló írása itt található.
Egyetemi évfolyamtársam, Karácsony Tamás hitelközvetítéssel is foglalkozik. Ezért megkértem, hogy írjon a közvetítés üzleti modelljéről, tapasztalatairól. A pénzügyi piacokon ritka módon a hitelszakértők a fogyasztó értékeit szolgálják (az UL értékesítőkkel szemben). Éppen ezért szívesen adok helyet Tamás írásának. Ha hitelt vennél fel, vedd fel a kapcsolatot Tamással: tel: +36304725844, e-mail: tamas.karacsony@evk.hu , és említsd meg a Konyhakontrolling blogot, ezért dupla akkora kedvezményt kér majd a bankoktól. A megjelenésért nem, de a rajtam keresztül szerzett ügyfelei egy része után ellentételezésben részesülök.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod.
Ne bukj el ezen!
Az egyik alap probléma az önerő vételárhoz való kifeszítése. A bank saját értékbecslést készít, és tipikusan a vételár és az értékbecslés közül a kisebbnek a 80%-át (különleges esetben a 90%-át) hajlandó finanszírozni. Ez sajnos azt eredményezheti, hogy kevesebb hitelt kapunk, mint amire számítottunk. A szerződési feltételeket így nem tudjuk teljesíteni, ami akár a foglaló elvesztéséhez is vezethet.
Másik gyakori probléma, hogy ha a bankszámlakivonatokon gyanús tevékenységet talál a bank, könnyen elveszíthetjük a hitelképességünket. Ez tipikusan a túlzott szerencsejáték. Mire újra tiszta bankszámlakivonatunk lesz, már szinte garantáltan kifutunk minden határidőből, ami anyagi kárral járhat.
Ugyan vonzó, hogy a JTM mutatónkat (a jövedelem eladósíthatósága) bónuszokkal, egyszeri juttatásokkal, növekvő vállalkozói jövedelmünkkel számoljuk, de a bank sokszor az egyszeri tételeket ignorálja vagy lezárt vállalkozói évhez viszonyít. Tehát csak azért, mert sok pénz érkezik a számlánkra, ne vegyük biztosra, hogy a bank ad hitelt. De ha egy bank elutasít, egy másik még simán elfogadhatja a kérelmünket.
A kedvezmények fontosak, de nem csak azok számítanak. Volt egy esetem, amikor az ügyfél azért tudott élni a CSOK+ kedvezménnyel, mert az utolsó napon beadtuk a kérelmet. Ugyan kritikus dokumentumok még hiányoztak, de a bank hosszú hiánypótlási ideje alatt végül minden beérkezett. A bank rugalmassága sok milliót spórolt az ügyfélnek.
Gyakori kellemetlenség, hogy a valóság és a földhivatali nyilvántartások nem egyeznek meg. Például a tulajdonosi bővítés nem lett rendesen lepapírozva. Még ha a bővítés egyébként teljesen szabályos is volt, a bank nem akar plusz kockázatot. A földhivatali folyamatok viszont hosszú hónapokig elhúzódhatnak, ami szintén problémát jelenthet a banki és az adásvételiben lévő fizetési határidők miatt.
A bank nem úgy működik
Az ügyfelek az alapkamat csökkenésétől gyakran azt várják, hogy a bankok is csökkentik a hitelkamataikat. Az alapkamat nagyon rövid távra szól, és a magyar bankrendszerre mostanában jellemző 10 éves fix jelzáloghitelek esetében nem lehet az árazás alapja. A hiteleket általában a 10 éves BIRS-hez árazzák, ami sokkal inkább a 10 éves állampapírhozammal mozog együtt, nem pedig az alapkamattal. Persze ez a mozgás néha egybeesik, de ez nem magától értetődő.
Ha már a kamatokról beszélünk. A bankok különböző kamatrendszereket alkalmaznak akkor, amikor a kamatlábat közlik az ügyféllel. Marketingszempontból érthető, de ezt nem tartom túl etikusnak. A gyakorlatban ugyanolyan kamat mellett, és ugyanazzal a futamidővel más törlesztőrészlet jön ki. Ezért mindig érdemes törlesztőrészletben és azonos feltételekkel számolni, vagy a kamatokat közös nevezőre hozni.
Ugyan a THM nagyon hasznos mutató, de sajnos nem mindig mutatja a valós költségeket. Például tartalmazza egy alap bankszámlacsomag költségeit, de lehet, hogy az ügyfél olyan számlacsomagra szerez jogosultságot, aminek nincs is havi költsége. A kezdeti költségeket a THM a teljes futamidőre porlasztja el. Ez félrevezető lehet, ha mondjuk 5 év múlva előtörlesztjük a 30 éves hitelünket, így pedig a valós THM magasabb lesz. Ezért az egészen pontos számításhoz azt érdemes nézni, hogy mi a valójában felmerülő törlesztőrészlet, és milyen induló díjakat kell fizetnünk. Emiatt a hitel reális utóélete is fontos.
Hihetetlen, de ugyanazokat a jogszabályokat is különbözőképpen értelmezik a bankok. Így lehet az, hogy az egyik banknál a hitelbírálaton átmegyünk, míg a másiknál elbukunk. Például van olyan bank, amelyik előírja CSOK+ igénylésnél, hogy egy lakcímen éljenek az ügyfelek, míg másik nem.
Extra kedvezmények
Egyes banki kedvezmények különféle feltételekhez vannak kötve, amiből érdemes lehet mazsolázni. Leginkább a vállalt jóváírás számít, de ez nem minden bank esetében jelenti feltétlenül a jövedelem-jóváírást. Tehát, ha más vagy akár bankon kívüli saját számlánkról utalunk a számlánkra, akkor magasabb jóváírást is tudunk vállalni, ezzel kategóriát ugorva a kamatkedvezményekben.
A bankok előszeretettel kérik kamatkedvezményért cserébe, hogy a lakásbiztosítást, amit úgyis kell kötni minden jelzáloghitelnél, náluk kössük meg. A banknál kötött biztosítás valószínűleg drágább lesz, mintha mi magunk mennénk utána egy független szolgáltatóhoz, de a kapott kamatkedvezmény miatt a törlesztőrészlet rendszerint többet csökken, mint amit ezen elbukunk.
Nagyon meg kell fontolni viszont az egyéb banki termékek bevállalását, mint például a hitelfedezeti biztosítás kötését. Ugyan csökkenti a törlesztőt, de sokkal kisebb mértékben, mint amit erre a biztosításra elköltünk. Ez nem feltétlen probléma, ha valaki ilyet egyébként is kötne, de összességében itt többet fogunk fizetni. Persze a hitelfedezeti biztosítás bajban ki tudja húzni a családot a csávából.
Meglepően sok ügyfél nem tudja, hogy gyermek születése esetén az állam kifizeti a lakáshitel egy részét. Érdemes figyelni erre, mert könnyen kifuthatunk a határidőkből.
Egészség- és önsegélyező pénztári pénzből is lehet törleszteni a lakáshitelt. Ez azért jó, mert a pénztári befizetésekre 20% SZJA jóváírást ad az állam. Ez tulajdonképpen adókedvezmény a törlesztőrészletre.
Ha hitelfelvétel előtt állsz, vedd fel a kapcsolatot Tamással.
