“Az ingatlan az egyetlen befektetés, ami mindenkinek is megéri.” „Ha van pénzed, akár tőkeáttéttel (hitellel) is vegyél.” – Szokott elhangzani oly’ sok “befektető” szájából. Kifejezetten akkor igaz ez, amikor már évek óta nagy a piaci optimizmus, évek óta átlagon felül növekszik az ingatlanok ára. Éppen ezért elkezd halványulni az emléke annak, amikor szinte utánad dobták a házakat, csak fizess érte, az ingatlankiadásból származó bevétel pedig alig fedezte a közelgő felújítások költségét.
Ne feledd like-olni a facebook oldalam, hogy ne maradj le egy bejegyzésről sem. Ezen kívül csináltam instagramot is, ahol könnyebben emészthető, egyszerű ötleteket adok a mindennapokra, kövesd azt is! 😉
Fenntartva, hogy továbbra sem értek jobban az ingatlanokhoz, mint a kedves Olvasó, szeretnék rávilágítani pár tényre, amik árnyalhatják a képet az ingatlanbefektetés tökéletességével kapcsolatban.
Remélem azt már sikerült az előző cikkben is bemutatnom, hogy mennyi mindentől függ, hogy saját lakást vásárolni, vagy bérelni éri meg jobban. Most arra szeretnék fókuszálni, hogy ha befektetésként szeretnénk az ingatlanra tekinteni. Kérlek, a bejegyzést ne vedd sem befektetési tanácsnak, sem elijesztésnek, kizárólag gondolatébresztőnek szánom. Ha van tapasztalatod, szívesen olvasom lent.
Tehát a dolog szép és jó oldala, hogy hosszútávon az ingatlanok értéke többé-kevésbé az infláció felett nő, habár árnyalja a képet, hogy időnként jelentős állagjavításokra, korszerűsítésekre van szükség. Ezen kívül bérleti díjat lehet kérni érte, ami csak még előnyösebbé teszi az ingatlanbefektetést. A Kárpát-medencében a bombázások és egyéb katasztrófák is viszonylag ritkák, így, ha másunk nincs is, egy ingatlanunk várhatóan a jövőben is megmarad.
Anyagi oldal
Számoljunk le az első nagy tévhittel: a lakáskiadás nem passzív jövedelem, pedig nagyon is gyakran hallom: „csak kiadod és kész!”
Természetesen ez nem így van. Ha valaminek a hozzáadott értékét szeretném ellenőrizni, akkor megnézem, hogy mennyit kérnek érte azok, akik professzionálisan foglalkoznak vele.
Az a helyzet, hogy a bérbeadói díj általában havi bérleti díj, valamint az ingatlankezelők a bérleti díj 10%-át zsebre teszik. Nem kívánom minősíteni, hogy ez túl magas-e, de az interneten gyorsan rákeresve Magyarországon ennél jobb ajánlatot nem találtam (a nagyobb oldalak nem teszik elérhetővé a díjszabásukat).
Tehát ezek szerint a bérleti díj 15-20%-a aktív tevékenységnek a következménye (tehát nem a lakás hozta, hanem a saját munkád). Vagy a másik oldalról nézve 120 ezer forint bérleti díjú lakások esetén az átlagbér eléréséhez ~11 lakást kell kiadni, ami nagyon egyszerűen fogalmazva azt jelenti, hogy lakásonként hetente 4 órás munkát jelent egy átlagos produktivitású embernek.
Ez a számítás nagyon leegyszerűsítő, de csak gondoljunk bele, hogy kiadás esetén hány potenciális bérlőnek kell megmutatni a lakást, hányszor kell szaladni egy meghibásodás esetén, vagy mennyi idő a többi apró-cseprő, időrabló dolog.
Ezen túl a bérleti díj még nem egyezik meg a hozammal. Költségeid is vannak, a háztartási eszközöket, amik a lakásban vannak, pótolni kell. Valamint adózni is kell(ene). Itthon nagyon olcsón megúszod, mindössze 15% az adókulcs a költségek levonása után.
Ennek ellenére fontos szétválasztani, hogy mi minek a hozama. Nem szabad elfelejteni, hogy egy kockázatmentes befektetésben kaphatnál a pénzedre 4-6% kamatot. Az ingatlan valódi hozama csak efelett kezdődik. Ráadásul mivel nem kockázatmentes, hasonló kockázattal inkább 6-8-10%-os a tőke elvárt teljesítménye.
Ha nem hiszed, hogy kockázatos, egyszer próbálj kitenni egy bérlőt, aki sem fizetni, sem költözni nem akar. Vagy az óvadékon (a kaució helyes megnevezése) felüli kárt próbáld meg egyszer behajtani.
Csak röviden kitérek arra, ha hitelre (tőkeáttététtel) vetted az ingatlant, akkor az jelentős kockázatot jelent. Olyankor is fizetni kell a hitelt, amikor üres, éppen nem fizet a bérlő vagy nem annyit. Én ezt senkinek nem ajánlom, de írd le a kommentek közt, ha másképp látod!
Hosszú távú érték
Az ingatlan értékének alfája és omegája a lokáció. Csakhogy alapvető tulajdonságai miatt a lokációról nem tud elmozdulni sem. Ami pedig egykor felkapott volt, az bármikor lehet egy kevésbé kellemes hely. Akár azért, mert sok kellemetlen ember költözik oda, akár azért, mert a munkahelyek költöznek jobb helyre. Ezek persze kevés kivétellel nem egyik napról a másikra lejátszódó jelenségek, de nem mindig egyértelmű, hogy egy területre milyen jövő vár.
Az ingatlanbefektetés kezdőként nagyon rosszul skálázható. Esélyed sincs egy diverzifikált portfóliót kialakítani, pláne, ha minden vagyonod (vagy annál sokkal több) egyetlen eszközben áll. Ráadásul az első eszköz megvétele után akár éveket kell várni arra, hogy összegyűljön a második ára. Pedig az ún. diverzifikáció nagyon fontos, mert ezáltal védjük magunkat a fájdalmas veszteségektől. Például, ha 100 ugyanolyan értékű részvényed van más-más piacokról, és az egyik csődbe megy, még mindig marad 99 részvényed. Ha viszont valamiért csak ez az egy részvényed volt (de ebből legalább 100 darab), akkor a teljes vagyonod elúszott. Ugyanígy, ha van egy lakásod, de semmi másod, akkor nagyon fájdalmasan érint, ha történik vele valami (kiég, elönti az ár, lecsúszik a környék).
Ezen túl még téged is egy adott helyhez is köt. Azt hiszem, sokan mesélhetnének, hogy milyen érzés 200 kilométerről elmenni ránézni a bérlőre, akinek megint valami baja van. Persze ilyenkor el lehet adni, de!
A lakáspiacon masszívak a tranzakciós költségek.
Nem csak fel kell hajtani a megfelelő ingatlant (ami önmagában is hatalmas munka), hanem sokszor eladhatóvá kell varázsolni, be kell rendezni, vagyonszerzési illetéket kell fizetni, valamint az adásvételit is meg kell íratni valakivel. Ha pedig ingatlanos segítségét vesszük igénybe, az évek bevételébe is kerülhet.
Személyiség, tudás és saját félelmeim
Nem mindenkinek alkalmas a személyisége erre a feladatra. Ugyan sokan vannak, akik élvezik, hogy kapcsolatot tarthatnak valakivel, de meg kell mondjam, én nem ilyen vagyok. Sőt, engem személyesen ki lehetne kergetni a világból, ha a jó kapcsolat fenntartása lenne a fő foglalkozásom. A lakáskiadás tényleg csak annak való, aki szívesen beszélget másokkal, oldja meg azok problémáit.
A lakás kiválasztása pedig jelentős szaktudást, jó szemet igényel. Ha azzal kezdheted a tulajdonosi életed, hogy 3 hónapig felújítasz, mert mikor elkezdtél festeni, rájöttél, hogy az összes kábel túl öreg, a padlót fel kell szedni és még a falak is rossz helyen vannak, akkor nem leszel boldog tulajdonos.
Végül pedig ott van a borzalmas bérlő. Aki tönkreteszi a konyhapultot, eltöri az asztal lábát, leveri a vakolatot, és még csak nem is szól róla. Aztán nem fizet, neki áll feljebb, és bosszúból rommá töri a lakást. Remélem ilyet senkinek sem kell megtapasztalnia! Természetesen van erre is jogorvoslati lehetőség, de afelől nincs kétségem, hogy ez aligha nyújt vigaszt azoknak, akik hónapokig, ha nem évekig járhatnak bíróságra, újíthatnak fel, vagy sztresszelhetnek. (Ha van ilyen tapasztalatod, szívesen elolvassuk a kommenteknél.)
Összefoglalva nem kétlem, hogy lehet jó pénzt keresni az ingatlanpiacon, magam is találkoztam már ilyen emberekkel, minden tiszteletem az övék! Viszont szeretnék leszámolni azzal a nézettel, hogy ez passzív jövedelem lenne, illetve, hogy mindenki számára az évszázad üzletét jelenti. Az ingatlan helyes kiválasztása, a jó bérlő megtalálása, a megfelelő konfliktuskezelés mind olyan képességek, amik elengedhetetlenek ahhoz, hogy sikeres legyél ezen a piacon. Mert ez sem más, mint egy vállalkozási tevékenység.
Én személy szerint szívesen látnám, ha több, professzionális bérbeadó lenne a magyar piacon, ezzel is segítve a társadalmi mobilitást.
Remélem tetszett a bejegyzés, kommentelj bátran, nézz körbe, vagy oszd meg a barátaid közt (kattints a lenti facebook gombra).
Korábbi tartalmak:
Szerinted mennyire jó befektetés az ingatlan?
Te fektetnél pénzt ingatlanba? Esetleg hitelt vennél fel rá?
Én annyit tennék hozzá hogy a saját lakásunkat is beleszámoltam a diverzifikációba.
Tehát amíg nincs annyi vagyonunk „másban” mint a lakásunk, addig el sem kezdek ilyenen gondolkodni.
Miért? Mert ha „leromlik a környék” akkor is el kell költöznöm és „realizálnom az értékvesztést”,
illetve ki tudja mikor áll elő olyan helyzet (remélem soha) hogy pl. el kell hagyni az országot.
Szóval szerintem érdemes a lakóingatlanra is a befektetések részeként tekinteni (ami persze több hasznot hoz mint kiadás esetén, mert nincs adó, bérlőkockázat stb. 🙂
Köszi a kommentet, igen, ez teljesen korrekt. 🙂
Remélem, hogy jól állsz a diverzifikációban.!
“Sőt, engem személyesen ki lehetne kergetni a világból, ha a jó kapcsolat fenntartása lenne a fő foglalkozásom. A lakáskiadás tényleg csak annak való, aki szívesen beszélget másokkal, oldja meg azok problémáit.”
Erdekes. Azt hittem egy coach feladata a jo kapcsolat fenntartasa az ugyfelekkel, ami olyan embert kivan aki szivesen beszelget masokkal, oldja meg azok problemait. ?
🙂
Nem véletlen, hogy nagy gondot fordítottam a coaching korlátainak felállítására. Ha valaki őszintén meg akarja oldani a problémát, azzal hatalmas öröm dolgozni, ha valaki a kifogásokat, a „nem szeretemeket”, kibúvókat keresi, azzal coachként minél hamarabb meg kell beszélni ezt, hogy ne húzzátok egymás idejét feleslegesen.
Mire egy bérlővel rájössz erre… Ráadásul ott köt a szerződés keményen, akár több, mint egy évre.