“A CSOK pont 10 millióval emelte az árakat, szóval felesleges volt.” Ezt ezt a sületlenséget ki hiszi el? Olyan biztos nem, aki utánaszámolt! Az ilyen demagóg, hamis kijelentésektől mindig égnek áll a hajam. Pedig milyen sokszor hallom tanult emberektől is.
Ne feledd like-olni a facebook oldalam, hogy ne maradj le egy bejegyzésről sem.
Bontsuk le akkor egy kicsit
Azt gondolom, nagyon hasznos lehet beszélgetni arról, hogy miért és hogyan emelkednek az árak. Aki olvasta már több bejegyzésemet, az tudja, hogy a minimális állami beavatkozás mellett vagyok, nem nagyon szeretem, ha az állam belepiszkál a piacok működésébe. Ennek ellenére nem szeretem a fenti gondolatot.
A bevezetőben taglalt állítás azt feltételezi, hogy ha az új lakások piacára dobunk egy támogatást, amit a vásárlók csupán egy része kap meg, az azonnal beleépül az új lakások áraiba (a teljes támogatási összeg).
Ráadásul sokszor némi nehezteléssel vegyül ez a gondolat: az építési vállalkozók „gonosz módon” lenyelik az áremelést. A piaci versenyről pedig kényelmesen megfeledkezünk!
Hogyan működik a lakáspiac?
A használt és az újépítésű lakások száma elégíti ki a lakáskeresők vágyait. Mivel a saját ingatlan általában az emberek legnagyobb értékű beruházása, amit ráadásul általában hitelből finanszíroznak, negatív jövőkép esetén általában tolni szokták az ilyen jellegű vásárlásaikat. Ez az építőipart meglehetősen volatilissé teszi. Ezért (és nagysága miatt) van az, hogy az építőiparról sokat hallunk válságok során.
Amikor pozitív a jövőkép, akkor viszont általában nagy fellendülés történik. Az embereknek pozitív a jövőképe, több pénzt keresnek, több kockázatot hajlandóak vállalni. Teljesen normális ilyenkor, hogy az építőiparban (és áraikban) átlagosnál magasabb emelkedés megy végbe.
Az ingatlanpiacra az utóbbi években hatalmas nyomás nehezedett. A munkanélküliség nagyon alacsony volt, az emberek szívesen vásároltak. Ráadásul nem voltak ritkák a 10% feletti béremelések sem (miközben az infláció alig érte el a 3%-ot), tehát a dolgozó emberek érezhetően gazdagabbak lettek. A banki kamatok a kötvénykamatokkal együtt pedig 0% közelében mozogtak, így a kisember befektetése mérsékeltebb kockázattal az ingatlan volt.
Valamivel magasabb kockázat mellett a részvénypiac is megvadult. Ráadásul a betéti kamatokkal a hitelek kamatai is lecsökkentek, ezért ennél “olcsóbban” szinte csak devizahitelt lehetett felvenni annak fénykorában. Tehát CSOK ide, CSOK oda, várható volt egy hatalmas árnövekedés.
Van-e olyan helyzet, hogy 10 milliót emel az áron a CSOK?
A közgazdasági gondolkozásban nincs kizárva az a helyzet, hogy egy támogatás nagyobb árfelhajtó hatással legyen, mint a támogatás összege. Egy olyan piacon, ahol a kibocsátás igencsak korlátos (tehát akkor sem tudunk többet termelni, ha kötelező), a vevők fizetési készsége határozza meg az árat. Ha 100 vevőt tudok kiszolgálni, a 100 legmagasabb árat kínáló vevővel kötök üzletet.
Ilyen piacból nincs sok, hiszen általában a piaci kilépés és a belépés nem olyan nagyon bonyolult – cégek jönnek létre és mennek tönkre (és normális esetben nem nő többszörösére a kereslet).
A kérdés az, hogy az ingatlanpiac mennyire rugalmas az igények kiszolgálásában. Ha tényleg az a helyzet, hogy az új lakások piaca nem tud reagálni a megnövekedett keresletre, akkor reális, hogy sokkal nagyobb lesz az áremelés, mint a támogatás. Felhívnám a figyelmet azonban arra, hogy az új lakások piacának vizsgálata szinte értelmetlen a használtak nélkül. Tehát aki kiárazódik az új lakásokból (mivel azok árai a támogatás miatt elszálltak), azok számára még mindig ott van a használt lakáspiac.
Ennek mérete pedig sokkal nagyobb (5-10-szeres különbség is tapasztalható a tranzakciók számában) az újépítésű ingatlanok piacánál.
Ingatlanpiaci adatok
A mondat realitásának megvizsgálásához nézzünk rá az ingatlanpiac és a CSOK által támogatott vásárlások nagyságára.
A CSOK 2016-os indulásakor láthatóan nőtt a tranzakciók száma, de fontos megemlíteni, hogy a 2012-ben mért 86 ezres minimum óta folyamatos növekedésben van. A táblázatból az is kiolvasható, hogy a tranzakciók 20%-ánál többet csak 2019-ben érintett a CSOK. (Ekkor valójában a teljes piac csökkent, nem a CSOK-kal támogatott vásárlások száma nőtt). Kiszámoltam azt is, hogy egy lakáspiaci tranzakcióra csupán 3-700 ezer forint CSOK forint jutott.
Helyezzük ezt az összeget perspektívába: egy 20 milliós ingatlannál a vagyonszerzési illeték 800 ezer forint, hasonló, mint a CSOK egy vásárlásra jutó összege. Ha a kormány holnaptól ezt elengedné, akkor 10 millióval növekedne az ingatlan ára? Ugye milyen lehetetlennek hangzik?
Összefoglalva
Az, aki szerint a 10 milliós (valóságban 3-700 ezres) támogatás 10 millióval épült be a lakások árába, nyilvánvalóan zöldségeket beszél. 2016-ban az új lakások száma 10 ezer volt, 2015-ben pedig csupán 2,7 ezer. Tehát az építőipar 1 év alatt megnégyszerezte az eladott lakások számát, majd további 3 év alatt megduplázta a kibocsátását, ami arra utal, hogy a megnövekedett keresletre további kapacitásokkal tud reagálni.
(Tehát kevés az esélye, hogy egy 10M forint “pluszprofitra” éhes kivitelező jó versenypozícióban legyen.)
Ettől függetlenül nem kérdéses, hogy az állami támogatás sokaknak meghozta a kedvét a vásárláshoz egy olyan piacon, ahol a makrogazdasági tényezők is jelentős árfelhajtó erővel rendelkeztek.
Az sem kérdéses, hogy az újépítésű lakások piacán nagy szereplők a CSOK támogatást igénybe vevők (~47% 2019-ben). Balgaság lenne azonban elfelejteni, hogy nagy átfedés van azok között, akik meg tudnak (és akarnak) fizetni egy újépítésű ingatlant és azok között, akik 25 év alatti gyerekkel rendelkeznek (tipikusan a 30-tól 45-50 évesig terjedő aktív korosztály),
így nem meglepő a CSOK-támogatás magas aránya. Hogy ez mit mond a támogatás hatékonyságáról, az egészen más kérdés.
Természetesen vannak olyan tényezők, amelyeket ebben a bejegyzésben nem tudok figyelembe venni: az alapanyagok drágulásában szerepet játszhat a CSOK által gerjesztett kereslet, hiszen a megnövekedett tranzakciószám az építőiparban okozhat árnövekedést kapcsolt iparágakban.
Ahhoz, hogy a tranzakciónként 670 ezer forintot kitevő támogatás (2019-ben) 10 milliós árnövekedést okozzon, valószínűleg hinned kell abban is, ha nem lett volna a CSOK, akkor ma 10 millióval olcsóbbak lennének az ingatlanok. Ugye ebben te sem hiszel?
Remélem tetszett a bejegyzés, kommentelj bátran, nézz körbe, vagy oszd meg a barátaid közt (kattints a lenti facebook gombra).
Korábbi tartalmak:
Szerinted mennyivel emelte a CSOK a lakásárakat? Egyáltalán lehet mérni?
Az MNB lakásárindexe 2016 i. negyedévben 197,5-n állt, 2019 i. negyedévben 305,8-n. Fejlettebb régiókban a növekedés még jelentősebb. Mindeközben az infláció 2-4% volt (legalábbis ezt hazudta az MNB, de a tényleges sem volt 5-6% per év felett). Szerintem 4 fő faktor volt; 1) hitelkamatok csökkenése, 2) halasztott vásárlások, 3) CSOK, 4) befektetési alternatívák hozamgyengülése és inflációs félelmek (+1 ehhez kapcsolódóan esetleg a forint gyengülése import építőanyagok esetén). A régi lakás árak pedig relative jól követték az új építésűek árváltozását. Az hogy a 4 faktorból melyik mennyit számított azt nem tudom. Azt viszont igen, hogy új lakásoknál annak ellenére volt 70%-os áremelkedés fejlettebb régiókban, hogy mindeközben az ÁFA lement 27%-ról 5%-ra (nem néztem meg, hogy az MNB lakásindexálása ezt hogy kezelte a statisztikában, gondolom sehogy és bruttó árral számolt).
Egy mondat még különösen tetszett: Tehát kevés az esélye, hogy egy 10M forint “pluszprofitra” éhes kivitelező jó versenypozícióban legyen. Pedig pontosan ez történt. Ez kb. olyan volt, mint amikor a kánikula első napjaiban akarsz klímaszerelőt találni.
Az egy elég gyenge kiindulópont, hogy 20% CSOKos vásárlás volt, x a támogatás összege y a tranzakció és itt a végeredmény..stb. Ha láttál már céget, piacot belülről az nem így működik. Valójában már igen kicsi keresletnövekedés 4-5% is jelentősen meg tud drágítani egy lassú, nagy tehetetlenségű piacot. Nyersanyagpiacokon pl. 2-3% keresletváltozás 10-20%-os árváltozást is okozhat.
Abból a „csak” 20% CSOKkal érintett lakásból a fele kb. olyan előrehozott fogyasztás volt, ami mögött egyébként nem volt valós fedezet, CSOK (és 5% ÁFA!) nélkül nem ugrottak volna bele (mennek is majd tüntetni amikor nem lesz meg a három gyerek), vagy vártak volna még 1-2 évet . Ebből kiindulva a piacra zúdult egy x% körüli mértékű mesterséges gerjesztett kereslet (szerintem x bőven >10%) , egy olyan időszakban amikor az ipar egyébként sem ment rosszul, tehát más szektorokból nehezebben lehetett felszívni a munkaerőt. Ehhez a x% pluszhoz jött még hozzá a másik három említett faktor.
Gazdaságpolitikusainknak is többet kellett volna Keynesről olvasni valami rendes iskolában, mert ők is kb. úgy gondolkodtak eleinte a témában mint te.
Összegezve, nagyobb lakásoknál és frekventáltabb helyeken a CSOK drágító hatása (közvetlen és közvetett) véleményem szerint könnyen elérhette, és meghaladhatta a támogatás összegét. Közvetlen tapasztalatom is van, ami ugyanazt támasztotta alá mint amit fentebb leírtam. Valahogy biztosan le lehetne vezetni ennél tudományosabban is, de ennyi időt nem szánnék rá. A 2+2=4 típusú levezetésekkel nem érdemes összetettebb problémáknál számolgatni, a valóság azért ennél komplexebb.
Magyarul az MNB lakásárindexe alapján 10-20% között volt az éves nominál áremelkedés. Ha az ÁFAcsökkenést hozzátesszük, akkor 2016 33%. Ezek szerint mondjuk akkoriban 15-20-30 milliós átlagos ingatlan TELJES növekedését a CSOK okozta. Ez azért az általad is említett forró piacon mókás lenne.
A bejegyzésben pontosan le van írva, hogyha a kínálat nem tud reagálni a kereslet növekedésére (mint nyár elején a klímások), ezért néztem meg az iparág kibocsátását is, ami 1 év alatt négyszeresére nőtt. Te azt állítod, hogy a támogatás kb 4-szeresét lenyelték a „gonosz” vállalkozók, egy olyan piacon, ahol van egy helyettesítő piac, tehát együtt kell értékelni őket, melynek mérete az újépítésű ingatlanok piacának a sokszorosa. Egyszerűen még egy tökéletlen piacon sem történhet ilyen.
Nem mondom, hogy nem egy túlfűtött piacra érkezett a támogatás, csak hihetetlen az állítás, hogy a CSOK alig párszázezres támogatása milliós árnövelő hatással lett volna.
Összevont, országos adatok elemezgetése helyett menj ki a piacra és akkor talán nem nézed hülyének azokat, akik szerint a CSOK támogatás döntő részét az építőipari szereplők lenyúlták/lenyúlják.
Konkrét példa: 2015 decemberében a szomszéd utcában 4 db ikerház fél volt eladó, hivatalos ingatlan portálon a hirdetésben 30 millió Ft/egységáron. A házak már készen voltak.
2016 január 1-től ugyanezeket az ingatlanokat már 37,5 millió Ft-ért hirdették.
Továbbá nem csak az építőipari kivitelezők az ingatlanpiac szereplői. Legalább ilyen fontos szereplők a telek tulajdonosok. És bizony az építési telkek egyik hónapról a másikra jelentősen emelkedtek a csok bevezetésekor, így megdrágítva az új ingatlanok árát.
Javaslom, hogy ne összevont, országos statisztikai adatokat elemezve tegyél kinyilatkoztatást, hanem vizsgáld meg részletesen ezt a rendkívül komplex kérdéskört. A csok szabályok változása igenis hatással van az ingatlan árakra! Van olyan résszegmens (pl.: új lakások piaca, korlátos kínálat miatt), ahol a növekvő támogatások jelentős része így-úgy (akár a telekárakon, akár a kivitelezők árképzésén keresztül) beépül az árakba.
Ahogyan a most bejelentett lakásfelújítási támogatás (50%, max 3 millió Ft) is hatással lesz a szakipari munkák árára. Hiszen a kínálat itt is korlátos, nem lesz több ács/vízszerelő/burkoló egyik napról a másikra…
Szerintem félreértetted a bejegyzést, sehol nem írtam, hogy nincs hatás. Azt írtam, hogy eredetileg is nagy nyomás volt az ingatlanpiacon, de a csok hatás sokkal kisebb, mint azt sokan tudni vélik (10M forint). De ennek sem a „lenyúlás” az oka, hanem a piaci verseny.
Egyébként, ha van adatod elég, akkor szívesen elolvasom az elemzésedet egy adott piacról, de az sem nagyon korrekt, hogy egyes esetekből, melynek a részleteit nem nagyon ismerjük, általános következtetéseket vonunk le.
Nem beszéltem gonosz vállalkozókról. Kereslet és kínálat függvényében alakul ki a piaci ár. Ha a keresletet megtámogatod, a kínálat igazodik. Én is adtam el ingatlant, amin sokat nyertem, de közben építkeztem is, és szívtam az áremelkedéssel.
16-17ben még nagy volt az öröm a fejlesztőknél, az ÁFA csökkentése rengeteg extra hasznot eredményezett. Utána már nem volt olyan őszinte a mosoly, a munkaerő és az alapanyagok ára egyrészt még jobban felment, mint a lakásárak, másrészt hiány jött létre, nem volt elég szaki.
Az alapfeltevésre visszatérve, te azt mondod, hogy 700e/tranzakció a CSOK hatása; ami ugye egy 30milliós ingatlannál 2,3%-ot jelent. Ami a töredéke az évi 20%-os áremelkedésnek. Szerintem ennél a hatás sokkal nagyobb volt. Egy átlagos kislakásnál is a többszöröse, de mondjuk egy 150-200nm-es háznál szerintem könnyen elérte a 10 m-t. Egyébként a te gondolkodásmódodba is illik az amit mondok: „Természetesen vannak olyan tényezők, amelyeket ebben a bejegyzésben nem tudok figyelembe venni: az alapanyagok drágulásában szerepet játszhat a CSOK által gerjesztett kereslet, hiszen a megnövekedett tranzakciószám az építőiparban okozhat árnövekedést kapcsolt iparágakban.”, szerintem ezt a tényezőt becsülted nagyon alul.
Értem, ez nincs kizárva, illetve én sem azt állítom, hogy nem nagyobb a hatása, mint 700k, de a 10M-t meg sem közelítheti. Persze ez már csak személyes feltételezés. 🙂
ahogy fent írták, az aggregált országos statisztikád és az ebből levont következtetésed téves – pontosan a fent leírt történt a 2015 novemberében 30 / 40 / 50 milliért kínált újépítésű lakások / telkek (és ebből nem volt sok..) ugrottak januárra 40/50/60-ra a budapesti / agglomerációs core piacon (nem Baranyában…), majd ment minden utánuk.. a többi már történelem.
a neved szerkesztve, nem biztos, hogy meg szeretnéd osztani az e-mail címed :), de azért köszi a kommentet
Erre két kérdésem lenne:
-eladták-e ezeket a túlárazott ingatlanokat ezért az árért, illetve ez maradt-e az egyensúlyi ár, vagy
-amikor a kínálat utolérte a hirtelen keresletet (bár lehet, hogy érdemes lenne megnézni, hogy volt-e roham emiatt), akkor csökkent-e az egyensúlyi ár?
Kőbányai piacot, konkrét utcákat fogyelőként a CSOK pontosan úgy épült be a kínálati (majd az eladási) árba, ahogy a kommentelők jelezték
Az amerikai 100 éves adatok alapján a lakásár történelmileg az nflációt követik.
Ez 10 éves átlagban tehát 25-35%, lis eltéréssel kb.
Akkor a számok, 40 nm tégla, X.-XIV. határa:
2008; 8m
2014: 7.6m
2018: 23m (kínálati 25m, ha van alku, 23 a reális..ha van…)
A 2008-2018 közötti infláció kb. 2.5-3 m árnövekedést indukált volna. A példa egyedi, tehát NEM mérvadó, de az általam nézett kínálat árak jelentős, 10m feletti növekedést mutattak.
Üdv, Attila
Köszi a kommentet!
Az nem is kérdéses, hogy a lakáspiacon már-már mániaszintű növekedés volt tapasztalható. Sajnos ilyen rövidtávon vannak jelentős kilengések az ingatlanpiacon, majd korrigál. 🙂
Így látom én is, ciklikus piac. Ahogy Kiszámoló írja: “A fák nem nőnek az égig.” Egyszerűen van 1 pont, ahol már hitellel se éri meg megvenni/vagy nagyon nehéz összeszedni albi mellett a 25-30 százalék önerőt. Én úgy látom, hogy az ingatlanpiac 1 tanker: lassan fordul, de ha irányba áll, tömegénél fogva is egy irányba halad. Konyhakontrolling, jól vettem ki, hogy bérelsz (nincs saját htartási gép)? Üdv: Atti
Igen, én lelkes bérlő vagyok. Két fő oka van: minden vagyonomat (és még) le kéne kötnöm, hogy sajátom lehessen, illetve azért még sokat fog változni az életem a következő pár évben. Nem mindig álom (bár a tulajok is mesélhetnének), de az én helyzetemben egyértelműen jobb.
Jó ez a tanker hasonlat, bár ugye 2008-2009-ben elég sebesen süllyedt. Szóval válság ott is van.
Sajnos nem tér ki a cikk arra, hogy mi volt a valódi áremelkedések mögött. Mert azt alaposan bemutatja, hogy az igénybe vett csok erre nem magyarázat 100%-ig. Csak a fejekben ez másként játszódott le, ott sokaknak csak annyi maradt meg, 10-25 millióval többet költhetnek a családok. A részleteket jobban megvizsgálva ugyanakkor tudjuk, ez csupán a hitelképes és legalább 3 gyermekesekre volt igaz új építés esetén.
Csakhogy az új építésű ingatlanok elszálló árai (a korlátozott kínálat és a megnövekvő kereslet miatt) magukkal húzták a használt ingatlanok árait is. Az igazi haszna a csoknak az volt, hogy újra mertek hitelt felvenni a családok és az megfizethető is volt a számukra. A babaváró pont ezt a hullámot lovagolta meg, hisz ez meg már teljesen szabadon felhasználható.
köszi a kommentet!
A tapasztalatom az, hogy minél hosszabb egy bejegyzés, annál kevésbé olvassák az emberek. De a többi hatást nagyon nehéz számosítani is.
Abban szerintem nincs vita, hogy sokat drágultak az ingatlanok, ezzel a bejegyzéssel csak az ellen érvelek, hogy a CSOK 10M lenne. Kereszthatások is biztosan vannak, de hogy a lavina sokszorosa lenne, amit a CSOK elindított, mint maga a támogatás/tranzakció, azt nehezen hiszem.
Ahogy nézegetem az árelemzéseket feltűnt, hogy a vállalkozói oldal költségelemzése mintha kimaradt volna.
Szakember nélkül nem lehet lakást építeni. A vizsgált időszakban százezres tömeg ment ki külföldre. Sok építőipari segédmunkás, de főként szakmunkások. Köztük is az értelmesebbje, aki nem restelt megtanulni valami idegen nyelvet. Így aztán a hazai építőipari vállalkozások a korábbinál jelentősen magasabb bér mellett tudták megtartani a korábbinál esetleg gyengébb minőségű munkaerőt. (A béremelésre a melósoknak teljesen reális volt az igényük, ez most nem erről szól)
Az építőipar meg – ha csak a lakásépítést nézem – akkor kb 50% bér és 50% anyagból épít. (közepes minőségű anyag esetén)
Node a téglát is, cserepet is, betont is, épületfát is magyar melósok gyártanak, akiknek ugyancsak szépen megyegetett fel a bérük – tehát az anyagárak is szépen emelkedtek. Ezt még ösztönözte is az ég felé szárnyaló Euro/Forint árfolyam.
Így a kapzsi építési vállalkozó legendáját, aki ugye 10 misit akar minimum lakásonként – hááát nem tudom megerősíteni.
A használt piacon is hiányzik a felújításhoz a munkaerő, hát annak is meglódul az ára. Ennyi.
Mindez nem vitázik a fenti árelemzésekkel, de kiegészítésként fontosnak tartottam.
Köszi a kommentet!