Így tedd tönkre a lakásbérleti piacot!

Rendszeresen olvasok véleményeket arról, hogy hogyan lehetne „megfizethető” lakhatást biztosítani az embereknek. A megoldásra van pár ötlet, de az az érzésem, hogy a közepesen rossz és a katasztrofális között mozognak, különösen, ha a lakásbérlet is figyelembe van véve.

Iratkozz fel a Youtube csatornámra (1000 feliratkozó a cél 😉 ), ott hétről-hétre, napról-napra tudod követni a kiadásaimat, de a heti bejegyzéseket is fel szoktam tenni. Ezt itt hallgathatod meg.

Ha tetszik a munkám, kérlek fontold meg a támogatásom ezen a linken.

Pedig szerintem egyszerű a megoldás: el kell fogadni, hogy nem lehet annyi lakás ott, ahol kéne, mert sajnos egy négyzetméternyi területre pontosan egy négyzetméter alap fér. Ezen túl pedig az embereknek mindenféle igényük van élhető környezetre, méretre és hasonlókra. Különösen Budapesten jelent frusztrációt, hogy nincs annyi lakás, mint ember. De szerintem ez nem is baj, a budapesti lakhatás nem alapjog, nem is kell annak tekinteni.

lakásbérlet

Még ha azon az állásponton is vagyunk, hogy léteznek lakhatási problémák – pedig szerintem ez nem magától értetődő a jelenlegi helyzetben–, a megoldást akkor is a piac felől érdemes megközelíteni. Ha a lakás tulajdonlást szeretnéd támogatni, akkor tedd vonzóbb befektetési formává az ingatlanépítést, -fejlesztést. Nem csak ma, hanem hosszútávon is. Egy hosszútávú, kiszámítható (legalábbis ami az állami szerepvállalást illeti) stratégia mindenképp segítene. Még talán az sem túlzás ebben a kontextusban, ha konkrétan pénzt rak a fejlesztők zsebébe a mindenkori kormány, még ha én nem is ajánlom ezt senkinek.

Tovább lehet növelni a sikereket, ha tisztázod a lakásbérlet szabályait. Mindkét félnek vannak jogai és kötelezettségei, ezek betartatására pedig frissíteni kell a joggyakorlatot. Egy nemfizető kilakoltatása nem tarthat évekig (de hónapokig sem), az okozott károk (hogy mi számít kárnak, az könnyen szabályozható) behajtásnak pedig egyszerűnek kell lennie. Azok számára is szükséges némi iránymutatás, akik azt hiszik, hogy bérbeadáskor vendéget fogadnak, nem lakót.

Ezen kívül épeszű javaslatot nem nagyon hallottam még.

Megoldási javaslatok

Szögezzünk le valamit: mindig van olyan, aki nem akar, vagy nem tud saját lakást venni. Ennek okairól itt írtam. Ők bérelnek. Azok a megoldási javaslatok pedig, amelyeket néha hallok, egészen biztosan kinyírnák a lakásbérlet piacát.

Lakásbérlet árának maximalizálása

A bérleti árak maximalizálásáról már írtam korábban, nagyszerű lehetőség a járadékvadászat motiválására és az üresen álló ingatlanok számának növelésére.

A bérlők szempontjából az egyik zseniális ötlet a maximum tulajdonolható lakások számának meghatározása. Ezt praktikusan egynek szokták meghatározni, bár a piac hívei csupán adót vetnének ki a másodikra, majd egyre nagyobbat a többire.

Tippem szerint több ok miatt sem működne ez. Ha valakinek házastársa van, akkor már kettő ingatlanja is lehet, gyerekkel három-négy (csak eladni nehezebb lesz kicsit). Jobb helyen be lehet vonni anyukát és apukát is, csak egy jó végrendelet kell. De vajon az örökölt fél-negyed-nyolcad lakások után kellene adózni? Nem beszélve a jogi személyekről. Ők is egyet tulajdonolhatnak csak (magyarul kell-e majd nyitni mindre egy külön céget)?

De tegyük fel, hogy mégis hatékony törvényt sikerül fogalmazni. A bérlés ára nő, aki nem tud vagy akar magának lakást venni, az fizeti az adót is, hiszen különben nem éri meg a kiadással bajlódni. Az üresen álló lakások egy része talán kikerül a piacra. De mennyi?

Nagyon kíváncsi lennék arra, hogy hány ilyen lehet Budapesten, de sajnos az összes cikk, amit találtam, az önkormányzati lakásokkal foglalkozik. Szerintem nem sok, de ha valakinek van infója, írja meg bátran.

Állami bérlakások

Ez az, amitől feláll a hátamon a szőr. Aki ilyet mond, az tuti nem látott még állami szférát. Az állami szervek egyszerűen nem alkalmasak a hatékony vagyonkezelésre. Még ha el is tekintünk attól, hogy az állami beruházásokon általában van némi „demokratikus prémium”, az csak a problémák kezdete lenne.

Ki költözne ilyen lakásokba? Ez nagyban függ az ártól. Ha túl olcsó lesz, mert ugye szociális alapon történik a kiadás, akkor elindul a járadékvadászat, azaz versengeni kell a lakásokért. Ha drága lesz, akkor pedig ugye az üresen állást az adófizetők fizetik meg. Mekkora az a kihasználtsági arány, amit a választók elfogadnak? Ha pedig piaci alapon működik, akkor miért kell az állami beavatkozás, miért nem a piac oldja meg, üzemelteti?

De visszatérve a szociális alapú lakhatásra. Miért van több joga a saját lakásra Budapesten annak, aki “nem keres eleget”? Egyébként nagyon jó módszer lenne a környék gettósítására, a lakások lelakatására. Mi történne a nemfizetőkkel, akik talán a legrászorultabbak? Vajon az állami bürokrácia képes lesz kezelni az általuk okozott károkat, behajtani az elmaradt díjat?

Persze lehetne ez egyfajta életkezdési támogatás is fiatal családoknak olcsón, pár évre. Biztos jó ötlet, ha az állam mondja meg, hogy hova költözzön egy fiatal család? Vagy mennyire fog jól menni a kilakoltatás 4 kisgyerekkel?

Ami azonban történni szokott, hogy az állami gazdálkodás a minőség rovására megy. Az atlatszo.hu adatai szerint a budapesti önkormányzati bérlakások 70%-a legalább részleges felújításra szorul, ennek nagyjából fele szinte lakhatatlan. Vajon hány év után jönne ez el az új lakóparkoknál?

Egyéb hatások és összefoglalás

Azt kell látni, hogy lakás, lakhatás alapanyagból lesz, ha van, aki az alapanyagot lakássá formálja. Ez akkor lesz lehetséges, ha van, aki fizet érte. Ha az állam a piaccal párhuzamos struktúrákat hoz létre, akkor könnyen lehet, hogy pont azokat a befektetőket riasztja el a piacról, akik hosszú távon, profitábilisan tudnak lakásokat létrehozni, üzemeltetni.

Ki akarna befektetni egy olyan piacon, ahol a kormányok politikai szükségletétől függ a megtérülés?

A „végtelen” adófizetői finanszírozás miatt ez az állam által kijelölt szervezetnek nem is lehet célja. Nem próbálom azt sugallni, hogy az állam teljes kivonulása a lakhatás biztosításából a legjobb megoldás. A téma komplex, az épületeknek van hasznos élettartamuk, néhányak szerint a budapesti állomány jelentős része ennek végéhez közeledik. Nem vagyok teljesen biztos abban, hogy a privát szektor (különösen ezeknek a házaknak a tulajdonosai) fel vannak készülve arra a teherre, amit a házak elöregedése felróhat rájuk. Másfelől pedig a lakások drágulása nem biztos, hogy összességében negatív a lakáspiacon.

Remélem tetszett a bejegyzés, kommentelj bátran, nézz körbe (korábbi bejegyzések: múlt héten a vagyonadóról írtam, azelőtt a normalitás volt a téma a személyes pénzügyekben.

Oszd meg bejegyzést a barátaid közt (kattints a lenti facebook gombra).

Ha szeretnél a pénzügyeidről értékesítésmentesen beszélgetni, kérj visszahívást:

18 comments on “Így tedd tönkre a lakásbérleti piacot!

    1. A budapesti albérletpiac hanyatlásának egyik következménye egyébként más helyeken a “bekektetői akitivitás”. A budapesti lakásárak és bérleti díjak a hozamcsökkenésről szólnak. Így az elmúlt években a hozamvadászok olyan helyen jelentek meg, ahol jobb megtérülést remélnek, mint Budapesten. Ez is egy érdekes jelenség.

      Egyébként mi nem beszélünk a lakáspiacon semmilyen megújulási rátáról Ilyesmit nem lehetett olvasni. Annál inkább arról, hogy az ingatlanból is lehet túl sok. A második világháború óta él az a sztereotípia, hogy Magyarországon kevés az ingatlan. Ez igaz is volt a háború után. De ma már nem igaz. Az ingatlangazdálkodás (a jelenlegi ingatlanállomány megújulás) annál égetőbb kérdés lehet a jövőben. Az ingatlanépítés szintén erőltetett nálunk. Nem is teljesen piaci alapon működik. Ezért nem ott épül és az, ahol és ami kellene. Ez is egy másik érdekes jelenség.

    2. Wordben erről írtam (idézet):
      – 2021.05.30. Az emberek úgy tudnának olcsón lakni valahol, ha lennének államilag létrehozott lakások, amiket az emberek olcsón tudnának bérelni. Az olcsón bérlés szerintem a minimálbér 25%-ának az összege lehetne 50 m2-es lakásnál.
      Néhány példa a bérleti díjra:
      • 30 m2-es lakás bérleti díja a minimálbér 15%-a.
      • 50 m2-es lakás bérleti díja a minimálbér 25%-a.
      • 100 m2-es lakás bérleti díja a minimálbér 50%-a.
      A lakás rezsiköltségét a bérlők fizetnék. A bérleti díjból a magyar állam fizetné a többi költséget, pl. javítás, felújítás, stb. A különböző méretű lakások azért kellenek, hogy az emberek valamennyire kényelmesen tudjanak élni.
      Néhány példa arra, hogy mi lehet a kényelmes lakás nagyság:
      • 30 m2-es lakás 1 embernek kényelmes.
      • 50 m2-es lakás 2 embernek kényelmes.
      • 100 m2-es lakás 4 embernek kényelmes.
      Ez alapján 1 embernek kb. 25 négyzetméter körüli lakhely kell. Mondjuk ebből a szoba nagysága kb. 20 m2 lenne, de minimum 15 m2-es szoba lenne jó 1 embernek, maximum 25 m2-es szoba teljesen megfelelő 1 embernek. Ezeket a szoba nagyságokat az eddigi tapasztalataim alapján írtam le. Jelenleg a minimálbér körüli összeg nagyságáért lehet kb. 50 m2-es lakásokat bérelni. Ez az ár viszont olyan magas, hogy sok ember nem tudja ezt kifizetni és aki a nemzetgazdasági szintű bruttó átlagkeresetből él, az is elég nagy részét költi a lakásbérlésre. Ezért sok ember nem tud félrerakni annyi pénzt hosszútávon, hogy ne okozzon problémát az embernek az, ha váratlanul kell valamit kifizetnie, elveszíti a munkáját, stb. Ezért van az, hogy válságkor sok ember hajléktalan lesz*.
      *Nincs annyi pénze az emberek többségének, hogy meg tudjon élni addig, amíg talál új munkát.

    3. valasz FLD1987-nak:
      szep teoria csak azt felejted el hogy a “magyar allam” az egyenlo az adofizetokkel. Nem lehet mindenki mindenfele segelyekre jogosult, valakinek fizetnie is kell ezt, illetve kitermelni mint GDP es leadozni. Ha ilyen merteku ujraelosztast rebesgetnek akkor ne csodalkozzon senki hogy a tanult reteg nagy iramban elhagyja az orszagot. Maradnak a minimalberes osszeszerelo uzemek, abbol az adobol nem fogjak tudni sajat maguknak az ilyen allami berlakas programot fenntartani.

    4. @V Az üresen álló lakások hasznosítását lehetne ösztönözni. Egyrészt az állam (mi adófizetők) nem biztos, hogy akkor járunk el helyesen, ha új bérházakat akarunk építeni és üzemeltetni. Ez a legdrágább megoldás. Ettől minden más lehetőség csak költséghatékonyabb. De mi van akkor, ha “hozott anyaggal” dolgozunk. Azokkal az ingatlanokkal, amikben laknak. Lehetne támogatni a tulajdonosaikat, hogy adják ki. Most teljesen ad hoc módon néhány nagyon egyszerű ötlet:

      – teljesen adómentesen lehetne így kiadni, ha valaki belép ebbe a “bérlakásprogramba”
      – bizonyos összeghatárig a lakásra költött éves költséget elszámolhatná a összes fizetendő SZJA-val szembe, mint egyfajta adókedvezmény
      – ha nagyobb felújításra lenne szükség, akkor kamatmentes hitelre lehessen a lakást felújítani vállalva ezzel, hogy a bérlakásprogramban x évig kötelezően részt vesz

      Ezek most egy tejeskávé mellett néhány másodperces villámgondolatok. A lakhatás, a lakásviszonyaink javítása a társadalom együttműködésétől (is) függ.

    5. Javítás:

      “Azokkal az ingatlanokkal, amikben laknak.” = Azokkal az ingatlanokkal, amikben nem laknak.

  1. Van olyan téma, amiről nagyon nehéz írni, ha nincs mögöttünk tárgyi tudás, megfelelő tapasztalat, de legalább annyi olvasmányélmény, hogy átlépjük a szokásos konyhanyelvet és színvonalat..

    A tárgyi tévedések fájóan zavaróak. Egyrészt a lakásbérlést nem lehet erőltetni. A magyar albérletpiac mérete igen kicsi. Sokkal kisebb, mint amire először gondolnánk. Még úgy is kicsi, ha mindent beleveszünk. Maga a teljesen piaci alapú bérlés körülbelül egyharmada a lakásbérlésnek. Az nem piaci alapú, ha valaki ismerősén, családon belül stb. (ezt szokták szívességi lakáshasználóknak is nevezni) valamilyen kedvezményes módon bérel. Leggyakrabban zsebbe fizetve, teljesen feketén, gyakran mindenféle szerződés nélkül. Pedig ők egy jelentős tábort képviselnek. Szintén kb. harmadát a piacnak. A másik harmad az önkormányzati és egyéb szociális alapon bérlők. A piac mérete így könnyen becsaphat bárkit, mert elsősorban a szociális alapon bérlők igényei köszönnek vissza, amikor lakhatási válságot kiált ma itthon valaki. Ha az albérletpiacot erre a három részre felosztjuk, a három résznek más-más megoldásra lenne szüksége. És nem biztos, hogy a három különböző rész között a bérlők csak úgy szabadon “járkálhatnak”. A szívességi lakáshasználóból pont úgy nagyon nehezen lehet valódi bérlő, ahogy a szociális rászorultsági alapon bérlőből szívességi lakáshasználó például. Piaci alapon nem tud mindenki bérelni. A piaci alapú albérlet nem mindenkinek jelent megoldást ezzel nagyjából mindenki egyetért, csak innen nem tud továbblépni.

    A piaci alapú bérlésnek sosem lesz túl sok köze a másik kettőhöz. A piaci alapú bérlésre itthon túl sok igény nem is mutatkozik. Erre vonatkozik a “nem lehet erőltetni” kijelentés. A keresleti oldal túlértékelése (gyakran végtelennek éreztetik itthon) egy hamis illúzió. Még Budapesten is. Magyarország lakossága fogy. A magyar nagyvárosok lakossága fogy. Budapest is ettől szenved, nem kivétel. A főváros lakossága elég gyorsan fogy már évtizedek óta (a bérlők számával együtt), közben egyre több a városban az ingatlan, az üresen álló ingatlan is.

    Persze, egyre kevesebben élnek egyre több ingatlanban is (csökkent a zsúfoltság), de ez már rég nem arról szól, hogy kevés az ingatlan. Túl sok az ingatlan, Budapesten is. Egyre több a rossz állapotú ingatlan is. Egyre több az olyan ingatlan, amit nem lehet piaci alapon kiadni (az állapota miatt). Egyre drágább piacképessé tenni és piacképesen tartani egy kiadó ingatlant. Korlátos a kereslet, de vannak korlátai a kínálatnak is a piaci alapú albérletek esetében. A tulajdonosok nem tudnak belépni (mert nem tudják a lakásukat olyan állapotban tartani) és idővel lépést sem tudnak tartani a bérlői igényekkel sem (szintén az ingatlanuk romló minősége miatt). A kiadhatatlan ingatlanok népes tábora csak nő és nő. Kiadhatatlan egy ingatlan, ha nem találkozik a kereslettel nincs semmilyen metszéspontja. Ez függ a kiadó ingatlan (kínálat) igényeitől is. Egy kiadó ingatlan ára nem csökken egy bizonyos szint alá. A tulajdonosa ilyenkor inkább úgy dönt, hogy nem adja ki. Így is kiadhatatlanná válhat egy ingatlan.

    A lakásvásárlás és a saját ingatlan egy nagyon erős igény itthon. Az elmúlt 30 évben csak erősebb lett. Ezt az erős igényt akkor is illik figyelembe venni és tiszteletben tartani, amikor az albérletpiac három teljesen különböző (piaci, szívességi és szociális alapú) szegmenséről beszélünk.

    Most ezzel még csak a felszínt kapargatjuk. Nem merültünk el olyan finom részletekben, hogy a lakásbérlés teljesen helyi kérdés (szuper lokális), amiért külön-külön megközelítést igényel az adott településen. Országosan ezt kezelni teljesen értelmetlen. Nem lehet egy kalap alá venni, ahogy a három különböző szegmenst sem lehet összemosni egymással és mondjuk lakhatási válságra hivatkozva különböző bérlakásprogramokért verni az asztalt..

    1. Köszi a kommentet, még ha az elejének a csípőssége érzésem szerint nem lett alátámasztva az írásodban.
      Az én személyes (bérlői) tapasztalatom, még ha megkérdőjelezhetetlenül lokális is az, hogy a helyzet javul, egyre több a befektető, aki piaci alapon szeretne kiadni, és erre képes is. Szóval én nem becsülném alá ennek az erejét, még ha valóban nincs is sok ilyen ingatlan. Viszont ha csírájában megfolytod különböző kormányzati programokkal, akkor nem is tud kifejlődni. A saját lakás iránti igény lehet erős, de ha nincs elég ingatlan vagy nem ott van a vásárlóerő, ahol az igény, akkor a frusztráció és a bérlési igény nő, nem a lakások száma. Szerintem ezt látjuk jelenleg a piacon.
      Ha esetleg lenne egy forrásod, hogy mennyi a kiadatlan/kiadhatatlan ingatlanok száma, az segítene a beszélgetésen.
      Egyébként azt gondolom, hogy te írtál arról már, hogy a jelenlegi megújulási rátával hány évtized lenne minden lakás cseréje, ez nekem nem arra utal, hogy túl sok ingatlan lenne a fogyó lakosságra. Én pont az ellenkezőjét látom, gyorsabban romló állomány, mint ember, legalábbis rövid távon, Budapesten.
      Nem érdemes azt sem elfelejteni, hogy a blog nemcsak a magyar helyzetet veszi figyelembe, sokkal inkább általános közgazdasági kérdéseket feszeget. Ennek ellenére azt gondolom, hogy nagyon hasznos eset lehet a magyar helyzet alapú beszélgetés, ne érts félre, nyilván az én tapasztalataim is innen indulnak.

    2. Az nem kérdés, hogy vannak új belépők a piaci alapú albérletpiacra. De, ha azt mondjuk, hogy többen lépnek ki, mint be, akkor már egész más irányba indulunk el. Ez megint lehet lokális kérdés. Előfordulhat és nem is kizárt, hogy vannak olyan nagyvárosok ma, ahol az elmúlt 10 évben tényleg több lett a piaci alapon kiadott lakás például, mert reagáltak egy bizonyos igényre. Országosan biztosan nem igaz ez, ahogy Budapesten is többen hagyták el, mint ahányan beléptek. Most például nagyon fancy téma a Balaton körüli albérletek témája. Ott is biztosan több ma a piaci alapon próbálkozó bérbeadó, mint 10 éve. De, hogy bérlő is van-e rá, az már egy másik kérdés.

      Egyébként nagyon keveset tudni a piacról. Fű alatt lehet hozzájutni mindenhez, mindenféle kutatómunkával.

  2. Az a dogma, hogy az állam nem alkalmas lakások menedzselésére, mert állami, szerintem akkor fel kell lépni azzal az igénnyel, hogy legyen alkalmas – vagy akkor váltsuk le. Ennek így kellene működnie.

    1. Ahhoz, hogy valaki jó politikus legyen, egy főként demokratikus, népszerűségi versenyt kell megnyernie. Ahhoz, hogy valaki jó menedzser legyen, szerintem a népszerűség finoman szólva is másodlagos. A bejegyzésben említettem pár példát, ami egy politikus karrierjét kerékbetörheti (pl kisgyerekes nemfizetők kilakoltatása), ez szimplán nem fér bele…

    2. @Kontroller A biztonságos lakhatás egy emberi alapszükséglet, mint a tiszta víz és levegő, valamint a jó minőségű étel. Ez az elmélet. A gyakorlatban a lakhatás bizonytalan, a víz és a levegő szennyezett, az étel meg nem jó minőségű. Ettől függetlenül a politika itthon nagyon “népszerű sport” 🙂

  3. “Szeretnél direktebb platformot”
    subreddit kommentek cikkek alatt, hogy 1 helyen legyen minden hozzászólás

  4. “azt lehet használni regisztráció nélkül?”
    Tudtommal nem.
    (Ide írom mert telefon nem mutat 2. sintre válaszlehetőséget)

    1. Kikapcsoltam a harmadik szintet, mert rosszul nézett ki telefonon
      Az a baj, hogy redditje keveseknek van. 🙁 Én igazából annak örülnék, ha itt menne a diskurzus, de kétségtelen, hogy inkább hosszabb posztokat írok, a közösségi funkció azok alatt nehezebben oldható meg.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé.