Az első ingatlanos bejegyzés nagyon hosszú lett, így érthető módon nem mindenki ért a végére. A korrekt megjelenítés érdekében elkerülhetetlen a hosszú kifejtés. (Ha egy pénzügyi tanácsadó valaha abszolút igazságokkal keres meg, légy résen, gyanús, hogy értékesítővel van dolgod.)
Ennek ellenére a kiadás után, azon gondolkoztam, hogy hogyan lehetne minél kevesebb dimenzió mentén megvizsgálni a problémát. Ugyan eredetileg nem kívántam valós adatokkal dolgozni, hogy minél többen kipróbálhassák a saját adatokkal való számolást. Attól tartok, hogy a sok paraméter ijesztő volt – ezt meg is értem. Ma igyekszem csak egy paramétert változtatni.
Oké, elég a dumából!
A figyelmes olvasók észrevehették, hogy a vizsgált időtartam nagyon fontos volt annak eldöntésében, hogy mi éri meg jobban. Ennek az az egyszerű oka, hogy az ún. tranzakciós költségek nagyon magasak a saját ingatlan adásvételekor. Pár százalék vagyonszerzési illeték, némi keresési vagy ügyvédi költség, majd az időszak végén 4-5% ingatlanos költség fedezi jó pár hónap bérlési költségét. Ez nyilván hátrányba hozza a vásárlást, de hónapról-hónapra a vásárló család lakhatási költsége valóban alacsonyabb, mint a bérlőé. Ez annak köszönhető, hogy a törlesztőrészlet részben tőketörlesztést tartalmaz, ami ugye vagyonfelhalmozás.
Éppen ezért jelenlegi helyzetből kiindulva 30 éves időtávban – pár szélsőséges példától eltekintve, mint az elszegényedő települések, vagy „túlárazott” ingatlanok – az egy helyen lakó családok lakhatási költsége alacsonyabb, mint a bérlőké. Azt se feledjük, hogy jelenleg alacsonyak a kamatok, de volt olyan időszak is, amikor 10% felett volt a forint alapú lakáshitel kamata, a bérleti díj pedig a padlón. Ilyen arányokkal teljesen másképp nézne ki a helyzet.
Éppen ezért fontos racionális gazdasági döntéseknél a teljes releváns időszakot figyelembe venni. A példáimban látható volt, hogy a vásárló 6 – 10 év egyhelyben lakás esetén tudja ledolgozni a tranzakciós költségeket.
Mi lenne, ha a Numbeo számai szerint megvizsgálnánk a példák életszerűségét?
A Numbeo egy adatbázis, amiben az olvasók által beküldött információk alapján gyűjtik össze a világban az életvitel költségét. Nem tökéletes, de sokszor meglepően pontos.
Premisszák: 5% THM, 3,7% befektetés hozama, 3% infláció, 1,5% ingatlan felértékelődés, 0% felújítás – vagy 2,5% a felértékelődés és 1% a felújítás -, 20 éves hitel, eladás költsége 5%, önerő 20%, lakásvásárlás kezdeti költsége 1,5%, a bérlésé 1 havi díj. Ezek szerintem való-világbeli számok, de ha nem értesz egyet, jelezd a kommenteknél.
Elsőként nézzünk meg egy budapesti egyszobás ingatlant a belvárosban (értéke: 56,1M Ft, bérleti díj 167 ezer):
Az ábrán látszik, hogy a vásárlás (piros) nagyjából 8-9 év után kezdi megérni. Ajánlom a figyelmetekbe, hogy miután az utolsó törlesztőrészlet (itt főleg a kamat és az előtörlesztési díj) is ki van fizetve, a vásárlás előnye sokkal nagyobb léptékben kezd el nőni. Ehhez persze 20 év múlva is azon a helyen kell lakni. Neked megfelelő lesz ugyanaz az ingatlan a következő 30 évben?
De mi a helyzet egy nagyobb lakásnál?
A nagyobb lakás értéke: 96,9M Ft, bérleti díj 309 ezer – ez a 20 éves törlesztőrészletnek csupán 56%-a. Sok minden függ attól, hogy mit jelentett a 3 szobás lakás az adatok megadásánál, én 95 m2-rel számoltam. Ha alulbecsültem a 3 szoba méretét, akkor a saját lakás megtérülése lassabb (10 m2 tévedésem nagyjából másfél évvel növeli a megtérülési időt).
Ez esetben 7 évre csökken a vásárlás (és eladás) megtérülési ideje. Számomra ez elég meglepő, hiszen azt gondolnám, hogy a kisebb lakásokra gyorsabb a megtérülés (mivel bérelni inkább kislakásokat szoktak, aki pedig nagyba szeretne költözni – főképp családosok – inkább vásárolnak, ezért ezeknél viszonylag alacsony a bérleti díj). Ha valaki tudja ennek az okát, írja meg a kommentekben.
A többi ábrát nem teszem ide, mivel nagyon hasonlóan néznek ki, de ebben a táblázatban találjátok a legfontosabb információkat:
Láthatjuk, hogy az egyes lokációkban (a Numbeo adatai lapján) nagyon eltérő a lakásvásárlás megtérülési ideje. Ha a két szélsőséget vizsgáljuk, Budaörsön a viszonylag alacsony bérleti díj (vagy magas ingatlanár) miatt majdnem 20 évig is megéri bérelni, míg egy Debrecen belvárosában lévő kislakás esetén elég, ha 3 évig lakja az ember.
Ezek eddig mind belvárosiak voltak, nézzük meg, hogy mi a helyzet a külvárosokban!
Az összkép nem változott sokat, de általában vagy gyorsabb a vásárlás megtérülése, vagy nagyon hasonló (kivételként Szegeden van majdnem fél év növekedés). Budaörsön a külvárosban az ingatlanárak ~25%-kal alacsonyabbak, míg a bérleti díj csak ~14%-kal csökken. Ami érdekes, hogy a megtérülési időben ez hatalmas változást okoz.
De miért?
A fenti számokat alaposan megvizsgálva azt vehetjük észre (persze minden más paraméter változatlansága mellett – CP), hogy az egyetlen fontos tényező a megtérülésben az, hogy a bérleti díj és a törlesztőrészlet aránya hogyan alakul.
Hangsúlyozom a fenti paraméterek esetén, (tehát ez semmiképpen nem befektetési tanács) ahhoz, hogy 5 év alatt megtérüljön a vásárlás, és jobban megérje, mint bérelni, a kezdeti bérleti díj a törlesztőrészlet (ami ugyebár az ingatlan árátől függ) maximum 68%-a lehet (ha ennél magasabb, hamarabb térülnek meg a vásárlás költségei). 10 évnél ez a szám 58%. Az alábbi görbén láthatjátok, hogy a fenti keretrendszerben milyen bérlés/törlesztőrészlet aránynál hány év alatt térül meg a vásárlás.
Igény esetén hamarosan kiadok egy bejegyzést arról, hogy miért nem lineáris a diagram, de ha valaki szeretné leírni kommentbe, szívesen fogadom.
Összefoglalás
A valódi adatok alapján úgy tűnik, hogy elég nagy különbségek vannak városok között és városokon belül az ingatlanvásárlás megtérülését illetően. A legtöbb helyen úgy tűnik, hogy egy főiskolai képzés időszakára nem érdemes beruházni, de ha valaki már pályakezdőként (esetleg családosként) is tudja, hol szeretne élni, akkor megfontolandó a saját ingatlan vásárlása. Nagyon fontos azonban, hogy felmérjük a piaci helyzetet, hiszen a lakhatás minden családban az egyik legnagyobb költségtétel.
Remélem tetszett a bejegyzés, szerdán délután a korai nyugdíj alapjairól lesz szó, jövő hét hétfőn pedig egy rövidebb bejegyzéssel jelentkezik a Megéri-e…? sorozat.
A reklámmentességet és a független véleményt kizárólag a ti adományaitok biztosítják. Ha szeretnéd támogatni a munkámat, akkor hívj meg egy pizzára vagy csatlakozz a támogatóim közé.
Ha erre nincs lehetőséged, akkor is segíthetsz, azzal, hogy a közösségi médiában megosztod az oldalamat vagy ezt a bejegyzést! Köszönöm!
Legutóbbi hozzászólások