Albérlet vagy saját ingatlan – Megéri-e…? 1. rész

Az albérlet vagy saját ingatlan kérdése több oldalról megvizsgálható. Én ebben a bejegyzésben pénzügyi oldalról fogom megvizsgálni a kérdést. (Az albérlet kifejezés egyébként általában helytelen, hiszen általában a tulajdonostól bérelsz.)

Kérlek, ne feledd, hogy sem ingatlanpiaci szakértő, sem befektetési tanácsadó nem vagyok. A következőkben csupán azokra a tényezőkre szeretnék rámutatni, amiket szerintem pénzügyi szempontból érdemes végiggondolni. A poszt hosszú lesz, de ha érdekel a terület, akkor szerintem megéri elolvasni.
Ha csak a példa érdekel, ez a gomb leteker hozzá. A TL;DR verzió pedig itt.

Bérleti díj = törlesztőrészlet, szóval megéri inkább hitelre vásárolnibérelni pénzkidobás

Sokszor borsózik a hátam, amikor meghallom ezt az okfejtést. Pedig hallottam már közgazdásztól is. (Azt hiszem, azóta is haragszik a válaszomért, ezért így utólag kérem szíves elnézését. Nem megbántani akartam, nem voltam biztos benne, hogy közgazdász-e, de így duplán lepett meg a kérdése.)

De mi is a probléma a fenti kijelentéssel?

Tekintsünk el a teljesen nyilvánvalótól, hogy a hitel konstrukció (futamidő, önerő) jelentősen befolyásolja, hogy mennyi a törlesztőrészlet. Ahogy a lenti ábrán látszik, a kapcsolat nem lineáris (THM 5%).

albérlet vagy saját
A hitel futamideje befolyásolja a törlesztőrészlet mértékét, de nem fordítottan arányos, mivel hosszabb idő alatt több kamatot kell fizetni.

A cikk hosszának oka, hogy a két tételnek teljesen más a tartalma! Ugyan mind a két pénzáramlás célja, hogy legyen hol laknod, de a valóságban a jogalap nagyon különböző. A bérleti díj egy jogot vásárol neked arra, hogy az adott ingatlanban lakj addig, amíg a szerződés tart és nem történik szerződésszegés (egyik részről sem). Számodra ez biztosítja a lakhatást (lakáshasználatot), a bérbeadónak pedig a bevételt. Ezen kívül óvadékként általában egy-két havi bérleti díjat teszel le.

(A főbérlő és kaució hibásan meggyökerezett kifejezések, hiszen Magyarországon a bérbeadó személye általában megegyezik a tulajdonossal, illetve mivel nem vásárlás történik, a kaució sem helyes.)

Akkor mi történik a hiteltörlesztésnél? A helyzet sokkal kuszább, hiszen papíron te vagy az ingatlan tulajdonosa, a valóság azonban azt mutatja, hogy a bank az (ha nem fizetsz, általában nehéz eladnod, ezért a bank – vagy inkább annak megbízottja – adja el nyomott áron; neked pedig a tőkéből marad, ami marad). Az esetek többségében persze van egy kölcsönszerződésed, amit általában havi szinten törlesztesz. A törlesztőrészlet a tőketörlesztésből és díjból (főként kamatból) áll. Ezen kívül nem szabad elfelejteni, hogy már a törlesztés elkezdése előtt saját tőkédet is be kell fizetned (önerő).

A fenti két pénzfolyam viszont önmagában nem összehasonlítható!

De akkor mit lehet összehasonlítani?

A nettó jelenértéket, melynek alkalmazása során két pénzfolyam közül választjuk ki azt, amelyiknek magasabb a jelenbeli értéke. Ez a szám azt mutatja meg, hogy egy racionális szereplő mennyit hajlandó fizetni az jövőbeni pénzáramlásért (ezért fontos, hogy a bérlettel és a birtoklással összefüggő kiadásokat kiegészítsük az összes releváns pénzmozgással: keresési kiadások, ingatlanos díja, befektetés hozama, stb.).

Az egyszerű összeadás nem működik, mivel a pénznek időértéke van, amit könnyű belátni a következő példán keresztül. A legjobb barátod, akiről biztosan tudod, hogy vissza fogja adni, kér tőled egy millió forintot, melyet egy év múlva ad meg. Lehet, hogy ebbe az üzletbe belemennél, de valószínűleg nem esne jól, ha tudnád, hogy az illető bevitte a pénzt a bankba, és mikor kivette, már 1,1 milliót vehetett fel, de te ugyanannyit kaptál vissza. A pénznek időértéke van, valójában teljesen jogos lett volna, ha te már alapból 1,1 milliót kértél volna (azt hiszem, hogy ez a magyar kultúrában és jogrendszerben nem elfogadott).
Az egyes pénzáramokat a diszkontráta segítségével hozzuk jelenértékre: praktikusan kifejezve elosztjuk a kifizetést az 1+kamatláb az évnek megfelelő hatványával (az NMÉ vagy MÉ függvény megcsinálja helyetted, nem kell aggódni.)

A korrekt összehasonlítás nem egy egyszerű feladat, de megpróbálom egy követhető példával szemléltetni. A számok a képzelet szüleményei, minden hasonlóság a valósággal csak a véletlen műve. A következő oldalra tettem egy kalkulátort, amiben kiszámolhatjátok a saját helyzeteteket.

A Papp vagy a Kovács család lakik olcsóbban

Tehát van két család (Papp és Kovács), mindkettőnek van 30 aranyérméje (ez véletlenül pont annyi lesz, mint ami az önerőhöz és a lakásvásárlás kezdeti költségeihez szükséges – hiszen minden más pénzáram az összehasonlítás szempontjából irreleváns). Az ikerlakás, amiben lakni fognak, 100 aranyérmébe kerül. Pappék bérlik az egyiket, Kovácsék megveszik a másikat.

Vásárlás

Kovácsék kezdeti költségei összesen 10 aranyérmére rúgnak (közjegyzői díj, keresési költség, vagyonszerzési illeték, ügyvédi költség, etc.). A bank előír 20 aranyérme önerőt. 20 évre veszik fel a hitelt (80 aranyérme), 7%-os THM-mel (teljes hiteldíj mutató, a kamaton kívül a banki költségeket is figyelembe veszi, ez alapján nagyjából összehasonlíthatóak a hiteltermékek), a havi törlesztőrészlet így 0,62 aranyérmére jön ki (mindenkinek ajánlom a részlet nevű Excel függvényt, zseniális: lehet játszani a THM-mel, időszakok számával és tőkével).
Tegyük fel, hogy a lakások értékvesztése megegyezik a felértékelődéssel, tehát az összehasonlítás végén ugyanúgy 100 aranyért lehet majd eladni a lakást, mint ahogy az elején vették, viszont az ingatlanos 8% eladási díjat is felszámol. Összesen tehát 30 aranyat kifizetnek az elején, havonta utalják a törlesztőt, majd 20 év után 92 aranyért eladják a lakást.

Bérlés

Pappék esetében szintén van némi keresési, költözési költség, illetve két havi bérleti díjat le kell tenniük. A piacon teljesen véletlenül pont annyi a bérleti díj, mint Kovácsék törlesztője, így a bérleti díj 0,62 aranyérme lesz. Pappék kezdeti költsége legyen 0,4 arany, mely fedezi a keresési és költözési költségeket, illetve két havi díjnak megfelelő óvadékot: ez utóbbi visszajár a bérleti időszak végén.

Ha ezekkel a peremfeltételekkel számoljuk végig a pénzfolyamot, akkor azt láthatjuk, hogy Pappék pénzmozgásai ~2,3 arany kifizetésével kezdődnek, (a maradékot befektetik). Minden hónapban kifizetik a bérleti díjat (0,62 arany), aztán 20 év múlva (kiköltözésükkor) visszakapják az elején letett kéthavi kauciót. A bankszámlájukra visszakerül a befektetett összeg is, a hozammal együtt.

Kovácsék (kék) és Pappék (zöld) kiadásai (mínusz) és bevételei (plusz) az évek során.
Eredmény

Tehát a jövőbeni pénzmozgásokat diszkontáljuk (elosztjuk az addig az időszakig es), ezeknek az összege pedig a nettó jelenérték lesz.
Ne feledjük, a hitel THM-je 7%-os, a példa kedvéért legyen ennél alacsonyabb a diszkontráta (a befektetésekre kapott kamat – azonos kockázatú befektetéseket hasonlítsunk össze), tehát 5-6%-kal számolhatunk. 6% esetén Kovácsék 57 aranypénzt fizetnek mai értéken 20 év alatt a lakhatásukért, míg Pappék 59 aranypénzt.

Az eltérés 20 év alatt alig több, mint 2 havi bérleti díj eltérés a bérlés javára. (Persze ezek még mindig nem valós számok.)
Ha csökkentjük a diszkontrátát (befektetés kamatát) 5%-ra, akkor Kovácsék (az ingatlantulajdonosok) ~5 arannyal járnak jobban.

Mi történik, ha csökkentjük az időtartamot?

10 év utáni eladás/kiköltözés esetén (a hitel még mindig 20 éves, diszkontráta maradt 5%) Pappék 6 arannyal olcsóbban laktak, 5 év esetén (5%) 12 arannyal. Tehát a magas tranzakciós költségek miatt (ingatlanügynök, hitelfelvétel díja és kifizetett kamatok) a bérlés jobban megéri, ha ugyanazon körülmények között (közgazdászok ezt ceteris paribusnak [CP] hívják) gyakrabban kell lakóhelyet váltanunk. Akár azért, mert a munkánk 100 kilométerrel arrébb költözött, mert rájöttem, hogy a gyermekem csak és kizárólag a másfél órára levő óvodában tud kiteljesedni vagy éppen kirepült mind a 6 gyermekem– mindenki számára ismerős példák. Tehát az időtáv csökkentése javítja a bérlés helyzetét.

Kerüljünk közelebb a valósághoz!

Az a helyzet, hogy a házak értéke általában növekszik, bár ehhez állagjavító intézkedéseket kell tenni, tehát a nettó (inflációval kiigazított) felértékelődés olyan 1-2% között lehet. Ez azt jelenti, hogy a 100 egységet érő lakást 1 év múlva reálértéken (inflációtól tisztítva) 101-ért tudom eladni. Ez nem egy tény, csak  személyes vélemény. Vannak jobb és rosszabb évek, 2008-2014-ig volt pár keserves, majd 5 sokkal szebb év köszöntött az ingatlantulajdonosokra.

Infláció: nem foglalkoztunk vele behatóan, de a könnyű kezelés érdekében azt feltételeztük, hogy nincsen infláció (ez ugye a bérleti díjat, illetve a törlesztőrészlet jelenértékét befolyásolná). Ha valaki szeretne vele számolni, akkor a nominális (inflációval nem korrigált) hozamokat (befektetés hozama, ingatlan felértékelődés) adja meg. A kérdőív végén vidd fel az általad hosszú távon várt inflációt.

Ezen kívül már máshol is említettem, de sajnos a lakásokat karban kell tartani. Pár évente tetőt kell javítani, újra kell festeni, járólapot újrarakatni, az elromlott eszközöket (kazán, tűzhely, stb.) kicserélni. Egy ház esetében ez akár értékének 2%-a is lehet, míg talán lakásoknál általában egy kicsit alacsonyabb. A véleményem szerint hosszú távon a két hatás (a felújítási igény és a felértékelődés) kiegyenlíti egymást, de ha gondoljátok, játsszatok vele bátran a következő oldalon.

Ne felejtsük el azt sem, hogy a táblázatban egy 20 éves hitelnek a törlesztője volt pontosan a bérleti díj, de a bérleti díj összege (ahogy a hitel THM-e is) ki van téve a piaci folyamatoknak. Nyilvánvalóan, ha (ceteris paribus) a bérleti díj nő, az rontja a bérlés relatív előnyét, ha pedig (CP) a THM/önerő (vagy a befektetés kamata) növekszik, akkor a bérlés tovább éri meg pénzügyileg.

Összefoglalás

Tehát a kérdés jóval komplexebb, minthogy a törlesztő, vagy bérleti díj magasabb-e. Talán azt lehet mondani, hogy a való életben – a többi korlátot is figyelembe véve – pénzügyileg az dönt, hogy mennyi ideig birtokoljuk az ingatlant. A következő ingatlan témájú bejegyzésben szeretnék kitérni arra, hogy milyen további való világbeli korlátokat kell leküzdeniük a lakni vágyóknak. Válaszolni kívánok arra a kérdésre is, hogy megoldás-e a fenti dilemmára, ha a megvásárolt lakást kiadjuk, ha költöznünk kell.

A következő oldalon beágyaztam egy kalkulátort, ahol kiszámolhatod magadnak, ha nem tetszik, ahogy én számoltam.



A reklámmentességet és a független véleményt kizárólag a ti adományaitok biztosítják. Ha szeretnéd támogatni a munkámat, akkor azt ezen az oldalon teheted meg.
Ha erre nincs lehetőséged, akkor is segíthetsz, azzal, hogy a közösségi médiában megosztod az oldalamat, feliratkozol a youtube csatornámra és kedveled a facebook oldalam! Köszönöm!

4 comments on “Albérlet vagy saját ingatlan – Megéri-e…? 1. rész

  1. Nagyon hasznos cikk! A számoló sokat segít a döntéshozatalban!

  2. Nagyon tetszik!
    Érdekelne az ingatlan, mint befektetés téma, ha lehet kérni. 🙂

    1. Köszi a kommentet!
      Mindenképpen lesz még ingatlanos cikk, bár mivel nem vagyok szakértő, a bejegyzés célja az lesz, hogy felhívjam a figyelmet arra, hogy szerintem miket érdemes fejben tartani, amikor ingatlanról, mint befektetésről beszélünk.

Comments are closed.