Sok befektető gondolkozik azon, hogy jobb-e ingatlanba fektetni, vagy inkább egy tőzsdei befektetési portfólióval rendelkezni. Egyértelmű választ nem tudok adni, azonban az utóbbi ~20 év adataiból nagyjából meg tudjuk becsülni, hogy melyik volt a jobb. Remélhetőleg mondanom sem kell, hogy ez alapján nem tudjuk megjósolni, a következő 20 évben is ez lesz-e a helyzet. Ezt senki nem tudja előre megmondani, még ha sokan próbálkoznak is.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod.
Módszertan
Az elérhető adatok zajossága miatt nem fogom tudni egyértelműen megmondani, hogy valóban igaz-e minden, amit leírok, ezért nagyon fontos megismerni az adatforrásokat és annak a korlátait. Ez egyébként sokszor izgalmasabb, mint az eredmény.
A tőzsdei adatok a legtisztábbak, a Curvo rendszeréből kinyerhetőek, nagyon pontosan követik néhány index számait. (Egyébként is ajánlom a szolgáltatást, de már csináltam róluk videót is.) Itt egy kiegyensúlyozott portfólióval számoltam, ismerve a tényt, hogy a 100% részvényt tartalmazó portfólió jobban teljesített volna. (Szándékosan nem a legjobban teljesítő ETF-eket választottam ki. 😉 )
A lakáspiaci adatokat sokkal nehezebb megszerezni. A KSH ugyan publikálja az adatokat megyénként és településtípusonként négyzetméterárra is, de sajnos ennek megvannak a saját korlátai. A használt ingatlanok átlagárát használtam, ez csak részben szűri a lakáspiac minőségi változását. Ennek ellenére hiába ismerjük a budapesti átlagos négyzetméterárakat, ha az első kerület hirtelen befagy, és mondjuk nagy számban vásárolnak 100 millió alatti lakásokat. Idei adatok még érthetően nincsenek, de már most valószínűsíthető, hogy 2025-ben az ingatlanpiac nyerni fog. (Azt is elismerem, hogy a kommentekben mindenki 2 millióért vett 5 éve most 150 milliós panelt, de a KSH adatai ezt nem támasztják alá.)
Még nagyobb probléma a bérleti bevétel. Erre nincs megbízható információ, néhány forrást találtam a neten, de volt, ahol 10% feletti bruttó bérleti hozamot is említettek. Így jobb/reálisabb híján a Numbeo Price-to-rent mutatóját használtam. Természetesen ennek is nagyon komoly korlátai vannak, így ha valakinek van egy jó forrása, mindenképp ossza meg. Az ebből számolt hozamból még levontam 1 havi bérleti díjat az átlagos kihasználtság miatt és 1%-ot fenntartási költségekre, adókra.
Így a 10 éves átlagokra tipikusan 2,9-3,2%-os nettó hozam jött ki.
Mindenhol 10 éves átlagokat számoltam, ezeket, illetve ezek átlagát hasonlítottam össze.
Eredmények
Az átlag alapján nemcsak a vidéki városok és a falvak, hanem Budapest hozamát is megverte a tőzsde. Nem sokkal, a forintosított átlag 14,1% a tőzsdén, 12,7%/10,6%/8,8%/7,5% Budapest/megyeszékhely/város/falvak leosztásban. Nyilván a Numbeo adatai inkább Budapesten relevánsak, így tippem szerint a vidéki bérleti hozamot alulbecsültem. A minimum is magasabb a tőzsdén, a 6,7%-os budapesti legalacsonyabb hozamot bőven felülmúlta a 11,4%. Minimum hozamnál a reálhozam szakmailag helyesebb összehasonlítás, itt 7,7 vs 3,1%-kal nyert a tőzsde (érdekes módon mindkettő a 2016-os évre vonatkozó 10 éves adat).
Ha a válság kitörése után a bérlésre 8%-os nettó hozamot évente fél százalékpontonként csökkentjük, akkor a kiegyensúlyozott portfóliónak megfelelő átlaghozamot kapunk. Ez persze csupán spekuláció, de nem kizárt, hogy nagyjából ez a helyzet.
Kimaradt még továbbá a munkaidő értéke, mely csökkenti a bérbeadás hozamát. Becslésem szerint akár 1%-kal is ronthatja azt. Természetesen ez függ attól, hogy milyen felállásban ad valaki bérbe, de a bérbeadás nem passzív jövedelem.
Miben nyer mégis az ingatlan?
Az ingatlanbefektetés egyik legnagyobb vonzereje, hogy aránylag olcsón lehet hitelt felvenni rá. (Bár volt idő, amikor a lombardhitelek is alacsony kamaton futottak, mára már nyilvánosan nem olyan olcsóak.) Ez jelentősen meg tudja emelni a hozamot, saját tőkére vetítve így könnyen meg lehet duplázni azt. Reálisabban számolva azonban az utóbbi 20 évben körülbelül 60-70%-kal (nagyjából 5-7 százalékponttal) emelte volna meg a hozamunkat. Így számolva már nem csak a kiegyensúlyozott, hanem a 100% részvényportfólió 15,4%-os hozamát is megverte volna. (Nyilván megpróbálhatnám a tőkeáttétes befektetés hozamát is kiszámolni, de kérlek ne fektess be így!)
DE! Nagyon fontos, hogy tudjuk, a hitelfelvétel (tőkeáttét) komoly kockázatokat rejt. Volt több olyan év is, amikor az ingatlanok ára csökkent (2008-tól 2014-ig folyamatosan!). Ilyenkor többszörösen veszítünk a pénzünkből. A KSH szerint nagyjából 10% nominálcsökkenés történt. Aki 20%-os önerővel vett fel hitelt, az nominálértéken a pénzének a felét elbukta, az infláció miatt pedig még nagyjából a negyedét.
Mivel nem nézegetjük az ingatlanunk valódi árát naponta, lemaradunk a rövid áringadozásról. Ezért biztosabbnak érezzük, mint befektetést, de hiba a mostani helyzetből kiindulni. Annak ellenére, hogy a tőzsdének is hihetetlen 10 éve volt 2015 óta, a magyar ingatlanok jobban teljesítettek (ha nem számoljuk a munkaidőt). De nem tudjuk, hogy ez mennyire fenntartható.
Magyarul az utóbbi ~20 év szerencsés piacán mindkét befektetéssel jól lehetett keresni. Ha a való világ kellemetlenségét és korlátait nem számítjuk, akkor egy „olcsó” hitellel megfinanszírozott budapesti ingatlan tuti nyerő volt (különösen, ha 2014-ben szálltunk be). Természetesen ez csak utólagos okoskodás, hogy mi lesz 2026 (és a következő 20 év) slágere, azt nem tudom.
Az idei TBSZ számla nyitásának határideje december 31, de az utalás (és nyitás) sebessége miatt ezt érdemes legkésőbb december elején megtenni, ha valaki nyitni szeretne. A döntés előtt mindenképp hasonlítsd össze őket. Ha pedig a befektetésekben van szükséged segítségre, keress bátran!
Ingatlan vagy tőzsde. Bux index 2006-2016, átlagos vidéki ingatlan 2006-2016. Pedig milyen szépen nőtt előtte…
A tőkepiacon is lehet viszonylag olcsón tőkeáttételes poziciókat felvenni. A legtöbb szolgáltatónál lehet tőkeáttételes részvény pozit is felvenni, az értékpapírszámlán (vagy TBSZ-en) levő tőke erejéig akár negatív egyenlegbe futva = befektetői hitel), ezenkívül vannak összetett értékpapírok: warrant, turbo cerifikát, tőkeáttételes ETF, amik szintén tartalmaznak multiplikációt.
Persze ugyanígy igaz a mondás, hogy hozam/kockázat tekintetében érdemes körültekintőnek lenni…
A tőzsdézésnek költségei is vannak, nem csak hozama. Alapkezelői díj, felügyeleti díj, letétkezelési díj, vételi jutalék, jegyzési díj, visszaváltási jutalék, sikerdíj, számlanyitási díj, számlamegszüntetési díj, számlavezetési díjak, tranzakciós díjak, elemzési díjak, meg amit az adott szolgáltató még különféle címeken felszámít. A felsoroltak egy részét nem mindegyik szolgáltató számítja fel, vagy más nevet ad neki. Brókerként ezek a költségek nem merülnek fel, de a tőzsdetagság díja még húzósabb.
Volt már szó itt ezekről, például: konyhakontrolling.hu/melyik-brokert-valasszam-tbsz-hez-szamolotablaval/
ingatlannal a fentieket mar az elejen egyosszegben kifizeted: ugy hivjak illetek
Csak a tőzsdei költségek figyelembe vételére akartam figyelmeztetni.
Az ingatlanvásárlási illeték legfeljebb 4% (lehet kevesebb is), és egyszer kell kifizetni. 10 év után ez évi 0,4%-ra jön ki (durva becslés, az összehasonlítás kedvéért). A fő kockázat a bérlő (nem fizet, leromlik a lakás vagy ház állapota stb.).
A tőzsdézésnél több költség is évente, illetve műveletenként (várhatóan még gyakrabban) lép fel. Nagyon észnél kell lenni, mert a számlavezetési díjból és egyetlen vételből vagy eladásból is összejöhet a 0,4%-nál nagyobb költség. Ha értesz a portfolió-építéshez, jók az idegeid, és minden nap rászánsz kis időt a tájékozódásra, ellenőrzésekre, akkor a tőzsdézés a nyerő. De ezzel több munkád lesz, mint az ingatlanozással. Akkor éri meg, ha van legalább 100 millió Ft tőkéd, és élvezed.
Nem véletlen a kincstárjegyek népszerűsége. Ott is mellé lehet nyúlni, de alapesetben szerény, viszont biztos hozamot lehet elérni velük, és jó esetben csak a lejáratuknál kell velük foglalkozni.
2016 ota van egyedi reszvenyekbol portfoliom, tanusithatom hogy kevesebb macera van vele mint az ingatlanozassal. El is adtuk a befektetesi ingatlanokat mind. Ezt a tevkepzetet hogy “jok az idegeid” meg “erteni kell hozza” meg “mindennap raszansz idot” ezt csak azok terjesztik akik abbol elnek hogy bef.alapokat adnak el. Ugyanezek az emberek azt is mondjak hogy ugyis minden be van arazva mert az intezmenyi befektetok mindenrol is elsokent ertesulnek ugyhogy sajat magad nem tudsz extra hozamot hosszu tavon elerni. Az a tapasztalatom hogy ez utobbiban igazuk van viszont pont emiatt nincs ertelme rajuk bizni a penzem. Blue chipekbol en is tudok alacsony kockazatu szektordiverzifikalt cegeket osszevalogatni, olcsobb ezt tartani mint barmi csoda ETF-et
Az ETF-ekben én sem látok fantáziát. A költségek levonása után alacsony a hozamuk.
Blue chipekből összeválogatott alacsony kockázatú, szektordiverzifikált cégekkel kétségtelenül alacsonyan tudod tartani a költségeidet, és (mint írod) kevesebb macera van vele, mint az ingatlanozással.
Kiszámoltad a nettó hozamot? Fogalmilag kifejezve: tőke*(hozam / infláció) – költségek. Példa, 15% hozam, 8% infláció és 1,5 mFt költség esetén: (100 mFt*(1,15/1,08) – 1,5 mFt)/100 mFt = 1,04981481 = 4,98%. A költségekbe mindent bele kell számolni, az szja-t is.
Ez a nettó hozam lesz alacsonyabb a módszereddel, mint portfolió-építéssel, jó idegekkel, és minden nap rászánva kis időt a tájékozódásra, ellenőrzésekre. Ha a portfoliódba nem csak blue chipeket válogatsz, sokkal magasabb hozamot érhetsz el. Magasabb kockázattal, időnként több veszteséggel: ezek csökkentéséhez kell figyelned a piaci folyamatokat és ehhez kellenek a jó idegek.
Az elérhető hozam %-ban kifejezve független a tőkédtől. A 100 milliós határ alatt ugyanannyi lesz a munkád, de megszerezheted a tapasztalatokat. 100 mFt körül szerzel annyi többletet a munkáddal, mint az átlagfizu. Az átlag duplájához 200 mFt kell sít. Sajnos nem tudok pontos számot mondani a hozamomról, mert a megtakarításaimat és örökségemet is befektettem. Ezeket levonva is jó nettó hozamot értem el, 8% körül, 26 éves átlagban, ebből legfeljebb 2%-ot köszönhetek a mázlinak. (But luck favors the prepared.)
Mennyi a nettó hozamod 2016 óta?
netto hozamom jelenleg 531k eur, szazalekosan nem tudom visszakovetni mert hetente vasarolok egy adag reszvenyt. Az biztos hogy a szakmamban dolgozva magasabb oraberem van mintha reszvenyekkel ugyeskednek. Ezeket a blue chipeket eleg megvenni aztan 3-5 evente eleg azon gondolkodni hogy jo-e az irany. Igy sokkal tobb idom marad a munkamra mintha napi tranzakciokkal ugyeskednek apropenzert
Napi tranzakciók… aprópénzért… szó sincs ilyesmiről :).
Ilyesmiket kell figyelni: google.com/search?q=zsiday+viktor+visszavonul
És elgondolkodni, mit jelez ez, jelez-e valamit vagy sem. Szerintem jelzésértékű.
Maradjunk az eredeti hozzászólásomnál: a tőzsdézésnek költségei is vannak. Minimalizálhatók, de akkor a hozam is alacsony lesz. És hiába magas a %-ban kifejezett hozam, kis tőkével nem sokat hoz a konyhára. Kis költséggel, kis tőkével a blue chipek, kincstárjegyek, ETF-ek közül érdemes választani. Ezekről nem szólt a cikk, pedig fontos tudnivalók.
A 3%-os hitelekkel felnyomta a kormány a lakások és házak árát. Most nem érdemes belevágni az ingatlanozásba, inkább eladni, ha lehet. Az utóbbi 10 vagy 20 év átlagaiból ezt sem lehet kiolvasni…
Pont most pont a legfontosabb kérdésekről hallgat ez a cikk.
Szerintem korrekt, ha nem próbálom megjósolni a jövőt. A CSOK-Babaváró által is fűtött lakáspiacnál ki gondolta volna, hogy ezt lehet még tovább fűteni. Rádobtak még egy 3%-os hitelt, és hol van még a választás? Szerintem okos ember nem próbálja megjósolni, hogy mit igényel még a NÉP.
Nekem úgy tűnik, hogy pont a jövőt fürkészi a cikk. Adatokra támaszkodva, számolgatva mérlegel, igyekszik alapos lenni. Hiánypótló. És ne félj jósolni, minden vélemény értékes! A tévedések is azok, tanulhatunk belőlük.
26 éve számolgatok hozamokat, ráfordítást (időben és pénzben), megtérülést, próbálom megjósolni a jövőt. Sokat tévedtem, egyik mellényúlásomat sem szégyellem. Bőven felülírják őket a sikeres húzásaim.
Szavaimhoz igazodva jóslok 2026-ra, kockáztatva a tévedést :).
Az ingatlanárakat és az építőipart már aligha akarja a kormány tovább pumpálni, ezért nem lesz további jelentős áremelkedés, a csökkenés esélye viszont nagy. Ingatlant most tartani vagy eladni érdemes, venni semmiképp.
A tőzsdéken kifejezetten hektikus mozgások várhatók, sokat lehet majd nyerni és bukni. Zsiday szerintem csak ideiglenesen köszön el, és kifejezetten azért távozik, mert a magyar tőzsde jövő évi alakulása a választás kimenetelétől függ, a befektetésekről viszont előre kell dönteni, mert 120 milliárd forintnak nem könnyű gyorsan helyet találni. Kár lett volna elrontania az eddigi látványos mérlegét egy váratlan bukóval. Sikerei csúcsán most pihen kicsit.
Magas lesz az infláció, jóval magasabb a kormány által jósoltnál, a választás kimenetelétől függetlenül. Ez tovább ritkítja a megfontolásra érdemes befektetések körét.
Talpon maradt még valami az inflációkövető állampapírokon kívül? (Igen, de ennek a kifejtéséhez cikksorozat kellene.)
„Az ingatlanárakat és az építőipart már aligha akarja a kormány tovább pumpálni”
CSOK és a Babaváró után is ezt gondolhatta volna az egyszeri halandó, aztán jött a 3%-os hitel; mint ahogy 2016 óta is folyvást hallgatom, hogy az amerikai tőzsde a csúcson van, nem szabad venni. Mindkettő logikus, csak sokan elfelejtik (nem nézik meg), hogy évente kb. 20x van all time high-on a SPY, ahogy az ingatlanárak is. Persze korrekciók mindig vannak és nagy crash is időről időre, de a fenti mondatok valójában csak üres jósolgatások.
Zsiday nem a magyar részvénypiacon játszik, hanem főleg az európai parketten (ahogy az egész HOLD is), persze vannak globális döntéseik, de a magyar tőzsdét már rég kinőtték és ők se hülyék, hogy ebben a hektikus ÉS pici környezetben játszanak. Zsiday inkább kvázi nyugdíjba ment, 50 évesen már nem akar akkora stresszt, teszi ezt nagyon helyesen. Szóval ebből következtetést levonni az egész tőzsdére vonatkozóan, hát… inkább javaslom az adatalapú kereskedést, befektetést.