Ingatlan – vegyek most?

A hetekben nagyon sokszor találkoztam azzal a kérdéssel, hogy érdemes-e most ingatlant venni. Általánosan nehéz erre a kérdésre jól válaszolni, különösen, hogy a legtöbb esetben nem is csupán befektetésről, hanem a család lakhatásáról is beszélünk. Aki szerint az ingatlan a világ legjobb befektetése, azt amúgy is nehéz meggyőzni az ellenkezőjéről.

Szerintem több okból sem az; sok munka van vele, szükséges egy speciális tudás hozzá, és nagyon nehezen diverzifikálható, ráadásul drága, és hosszú folyamat pénzzé tenni. Ettől függetlenül nagyon jó eszköz lehet a vagyonépítésre a tőkeáttét miatt. Ezek a tények nem változtak, nem is nagyon fognak. Azt pedig talán senki nem tudja megmondani, hogy merre fog menni az ingatlanpiac 15 vagy akár 5 éves távlatban. Ha tippelnem kéne, akkor azt mondanám, hogy reálértékben a következő években lesz egy komolyabb leértékelődés. De aki ismeri a szakirodalmat az tudja, hogy ez is pont olyan tipp, mint bármelyik „szakértőé”.

A bejegyzések közti hosszabb szünet oka, hogy a magamatkonyvelem.hu-ra kellett koncentrálnom, várhatóan mostantól visszatérek a heti rendszerességű posztoláshoz.

A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod.

Elindítottam a facebook csoportunkat, ahol gyakrabban és más formában is tudjuk tartani a kapcsolatot. Lépj be te is!

Persze, most „magasak a kamatok”, „drága a hitel” – gondolhatod, de valójában fogalmunk sincs.

Az elmúlt tíz évhez képest valóban így van, előtte viszont sokáig jóval drágábban lehetett csak hitelhez jutni. Akkor melyik legyen a viszonyítási alap? A helyzet az, hogy az emberek 30%-os kamatoknál is vesznek fel hitelt, ez a két számjegy önmagában nem sokat jelent. Az igaz, hogy most éppen meglehetősen alacsony a bérleti díj által biztosított hozam, de hogy holnap mi lesz, azt senki nem tudja!

vegyek most ingatlant

Ha befektetésként vásárolsz, akkor legyen mögötte egy gondolatsor: miért vásárolok, mik a sikerkritériumok? Mit gondolok, mi rángatja az ingatlan árát mikro és makroszinten? Egészen biztos, hogy vannak olyan ingatlanok, amik utólag nézve „jó befektetést” fognak jelenteni. De most nem erről szeretnék írni.

Lakhatási probléma

Az egyik ismerősöm most került abba a helyzetbe, hogy vagy megvásárolja az ingatlant, amelyben eddig kedvező áron lakott, vagy költöznie kell. A helyzetnek sok aspektusa van, igyekszem a legfontosabbakra koncentrálni. El kell ismerni, hogy nagyon kényelmes a már lakott ingatlant megvásárolni, hiszen nem kell a költözéssel bíbelődni.

Az első probléma, ami feljött, hogy évek kedvezményes bérlése után a piaci áron bérlés igen fájdalmas dolog. Senki nem fizet szívesen 50%-kal magasabb díjat nagyon hasonló szolgáltatásért. Ez már a kezdetektől a vásárlás felé billenti a mérleget, de ezt a gondolkodást nem ajánlom senkinek. Nem becsülöm le a folyamat érzelmi részeit, de ott érdemes ezt döntési tényezőként kezelni, ahol tényleg számít.

Korábban már hosszan írtam arról, hogy a bérleti díj és a törlesztőrészlet összehasonlítása nagyon félrevezető lehet. A tartalma más: mintha a desszert árát hasonlítanád az ebéded költségéhez. A bérleti díj lakhatási jogot ad, míg a másik a tulajdonjog minden nyűgét (felújítás, benne álló tőke költsége, mobilitás korlátozása) is magával hozza. A tulajdonjog ellen szólnak a kezdeti (és lezáró) költségek is.

Azt is nehéz tagadni, hogy hosszú távon a tulajdonlás általában olcsóbb, ha az ingatlan sok éven át megfelel a változó igényeidnek (és nem kell miatta órákat utaznod naponta).

Az ismerősömmel való beszélgetésnek egyik kritikus pontja is ez volt: meddig lesz megfelelő az ingatlan? Sok párnak 45 négyzetméter már gyermek nélkül is elég pici, de náluk úton van az első csöppség, és hamarosan egy másodikban is reménykednek.

Egyéb megfontolások

A méreten kívül a minőség is fontos tényező: megfelel az a lakóközösség, közös terület, elérhetőség, amit az ingatlan nyújtani tud? Én elégedett vagyok a bérleménnyel, amiben lakom, nagyon jó helyen van, az igényeinket kielégíti. Az egyik lakásból azonban elég „nehéz” szag árad, ami a lépcsőházba lépéskor mindig megcsap. Minden nap induláskor és érkezéskor érzem: ha 15-30 évre eladósodnék egy ilyen lépcsőházért, akkor valószínűleg a szívbaj kerülgetne. 

Azt is figyelembe kell venni, hogy megfelelő méretű ingatlan csak bérléssel lenne elérhető számukra, vásárlással legkorábban csak 5 év múlva, de az is csak akkor, ha addig kisebbet bérelnek. Vagyis ha 5-7 év múlva nagyobba (és sajátba) szeretnének költözni, akkor mindenképpen áldozatot kell hozniuk.

Mindig felmerül, hogy mibe tegyék addig a lakásra szánt pénz. Ez egy kritikus pont, hiszen a magas infláció miatt hirtelen mindenki pánikol, pedig valójában a lakáspiac áremelkedése az, ami számít. A jövőbe nem látunk, és ha nem lenne alternatíva a vásárlás, akkor mindenképpen az állampapír lenne az egyetlen megoldás (vérmérséklettől függően alacsony részvényaránnyal). A legjobb azonban az, ha a lakáspiacra tudjuk tenni a pénzünket. Szándékosan nem ingatlanpiacot írok, a reit-ek nem teljesen úgy működnek, mint a lakáspiac, ezért ezt legfeljebb a portfólió részeként tudnám elképzelni, mintsem a teljes befektetésként.

Tehát a legjobb az lenne, ha a célingatlan árának mozgását tudnánk lekövetni. Nyilván ezt elérni nem lehetséges, de kétségtelenül a saját ingatlan teszi ezt legkönnyebben lehetővé. Azt azonban tudni kell, hogy a tőkeáttét (hitel) miatt jelentőset bukhatunk is rajta, ha a piac „rossz irányba” fordul. A másik probléma, hogy ez a megoldás nagyon bonyolulttá teszi a költözést, ugyanis két tranzakciót kell összehangolni – ez az ingatlanpiac és az élet bonyolultsága miatt közel sem olyan egyszerű, mint szeretnénk…

Végeredményben az erre szánt pénz hozamának biztosítása a vásárlás melletti döntő érv.

Lezárás

Sokak számára furcsa lehet, hogy egyetlen szám sincs egy befektetési döntésről szóló bejegyzésben. Számomra is az. De azt kell látni, hogy a döntés szinte egyáltalán nem függ a számoktól. A döntés már megszületett: az ismerősömék saját ingatlant szeretnének, ezt nem tudjuk megváltoztatni. A következő 5-7 év során pedig, hacsak nincs valami különleges helyzet a piacon, akkor párszázezer forint lesz a különbség a bérlés és a saját lakásban lakás közt.

A kommentek közt kíváncsi vagyok a véleményetekre, hogyan döntenétek hasonló helyzetben?

3 comments on “Ingatlan – vegyek most?

  1. Jelenleg eladóként vagyok jelen az ingatlanpiacon. Aki vásárolni akar azt tudom javasolni, ha megnéz egy házat (vidék, én budapestet és agglomerációt nem ismerem) akkor kezdje az alkut félárról. Szerintem lesz, aki odaadja nyomott áron. Akár érdemes is lehet vásárolni.

  2. “párszázezer forint lesz a különbség a bérlés és a saját lakásban lakás közt”

    oke hogy igy lesz, de melyik javara? 🙂

    viccet felreteve, mi elkezdtuk csokkenteni az ingatlan portfoliot, juniusban felmondott a berlo igy egy lakast eladtunk nemreg. Masikban van berlo, tavasszal kiderul mit szol ahhoz ha emeljuk a berleti dijat, mert euroban kifejezetten veszteseges biznisz. Ha felmond akkor azt is eladjuk

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.