Ingatlanvásárlás: kockázatok és mellékhatások

Már írtam két bejegyzést arról, hogy pénzügyi szempontból mikor érheti meg a lakóingatlan vásárlása. Itt magadnak is kiszámolhatod, hogy megéri-e a bérléssel szemben, itt pedig a numbeo adatai alapján számoltam.
(Aki ezeket nem olvasta el, magára vessen, de a lényeg, hogy ha 5-8 évig egy helyen tervezünk lakni, már általában jobban megéri sajátot venni.)
Arról viszont keveset írtam, hogy milyen nem pénzügyi kérdéseket kell megválaszolni, ha az ingatlanvásárlás a téma.

Ne feledd like-olni a facebook oldalam, hogy ne maradj le egy bejegyzésről sem.
A költségvetés tervezéssel foglalkozó sorozatunkból még két bejegyzés hátra van, ebbe rövid szünet után jövő héten újult erővel vágok majd bele.

Kritika a saját modellelemmel szemben

A közgazdászok (más tudományokhoz hasonlóan) modelleket építenek fel a legjobb tudásuk szerint. Általában a múltat veszik alapul, ami a jövőre nézve nem mindig mérvadó. Sőt, ötletünk nincs, hogy a 3% vagy az 5%-os THM felül- vagy alulbecsli-e a valóságot. Az is lehetséges, hogy az ingatlanok szűkössége miatt hatalmas árnövekedés alakul ki.

Normális piacgazdaságban hiány csak ideiglenesen létezik, a piac beárazza a kínálat szűkösségét vagy a kereslet növekedését: az (egyensúlyi) ár megnő. De az is lehet, hogy a népességfogyás miatt sokkal kevesebb lakásra lesz szükség, alacsonyabb árat eredményezve.
Ráadásul országon, de akár városon belül is eltérő trendek figyelhetők meg. Itt megjelenik egy nagy munkahely, oda sok problémás családot költöztetnek be önkormányzati lakásokba, egy harmadik helyen pedig teljesen kiégett a talaj. Ezeket sem megjósolni, sem ellenük védekezni nem lehet.

Hitelfelvétel kockázatai

Ha valaki megkérdezne, hogy vegyen-e fel hitelt, alapvetően nem ajánlanám neki. Ha valamire nincs pénze, akkor ne vegye meg. Az ingatlanvásárlás ez alól kivételt képezhet, hiszen az ingatlan olyan vagyontárgy, ami az éves fizetésed többszörösét éri, és általában nem veszít (sokat) az értékéből.

Ettől függetlenül ne rohanjon senki a bankba ingatlanhitelért. A konstrukció hosszútávú elköteleződést jelent, kiugrálni belőle elég nehezen lehet. (Sokan nem gondolnak bele, hogy milyen könnyen lehet milliókat veszíteni ingatlannal.)

Egy szegény ember a hiteltől még szegényebb lesz. Ha az önerő összegyűjtése is csak hatalmas lemondások árán sikerült, miért lesz más a törlesztés? (Persze segíthet, ha kiesik a bérleti díj.) Ha nincs 3-6 havi vésztartaléka az embernek, akkor a munkahely elvesztése akár a “saját” ingatlan elvesztését is jelentheti, de mindenképp plusz költségekkel jár.

Lakáspiac nehézségei 

Az ingatlanpiac, részben a termék nagy értéke miatt, nem tökéletes. A bérleti piac pedig egészen borzalmas tud lenni. A rossz szabályozás (vagyis annak nehéz betartatása) és a fejletlen piaci kultúra miatt bérelni nem mindig nagy öröm. Sajnos sok lakás kiadója nem ismeri a határokat, vagy nem hajlandó figyelembe venni, hogy az ingatlanban valaki az életét éli.

Egy több tízezer fős vidéki városban bérlek: egyszerre nagyjából 5 ingatlan van kiadásra hirdetve. Ennél valamivel több érhető el ismerősökön, ingatlanosokon keresztül, de a kínálat semmiképp sem nevezhető bőnek. Sokszor emiatt szinte csak az ingatlanvásárlás a megfelelő opció.

Érzelmi tényezők

Sokan tartanak a bérelt ingatlantól, mert bizonytalannak érzik – bármikor kitehetnek, ki vagy szolgáltatva a tulajdonosnak. Nos, ez nem teljesen igaz, hiszen ezért írsz szerződést, de az való igaz, hogy a bérelt ingatlanoktól általában gyorsabban kell megválni. Legyünk azonban őszinték: a hitelre vett ingatlan sem biztos talaj; ezt a devizahitelesek meg tudják szerintem erősíteni.

Persze a család nem mindig racionális. Nem szeretnék a KonyhaTündérre mutogatni, de ő nem annyira analitikus beállítottságú, mint én. Így hiába érvelek, hogy a mi élethelyzetünkben teljesen irracionális lenne a saját ingatlanvásárlás, ez nem segít az ő vágyain.

Az álomház álma

Sokakban él az elképzelés, hogy megépítik vagy megvásárolják az álomházukat, amiben a következő 30-50-80 évet leélhetik. Ezzel kapcsolatban rossz hírem van.

Ha nem is vesszük figyelembe, hogy az anyagi helyzet változásával sokat változhat az “álom”, az ember életének második 20-30 évében rengeteg igény jelenik meg és múlik el. Így akár 5-10 különböző méretű ingatlan is optimális lehet. Egy-két embernek 50 m² is sok, egy-két babával, kisgyermekkel 60-80 m² az ideális. Kell a gyerekeknek saját szoba: akkor legyen 80-100 m². Az egyik nagymama figyelmet igényel, egy többgenerációs ingatlan akár 200-ig is felmehet, majd a gyerekek kirepülésével az igény visszacsökkenhet 60-ra. Mindez 20-30 év alatt.

Mit tehetünk tehát?

A közgazdászok azt találták ki, hogy mindent premisszák (keretfeltételek) mellett értékelnek. Ha ez és ez igaz, akkor a legjobb tudásunk szerint ez és ez fog történni, tehát ezt kell tenni (emellett még száz és száz döntési és döntést segítő technika létezik pl.: érzékenységvizsgálat, kockázatelemzés, stb.).

Ugyan a pénzügyi-racionális döntés nagyon fontos, de ne feledjük, hogy minden döntésnek van egy lelki oldala is, amit nem szabad figyelmen kívül hagyni. Legjobb tudásunk, vagy akár azt is mondhatnám, hogy hitünk szerint döntsünk, és ne feledjük azt sem, hogy az igényeink, anyagi helyzetünk sokat változhat.

Ha kívánhatnék valamit, akkor minél több bérlőt, minél profibb lakáspiacot szeretnék, hiszen a nagyobb társadalmi mobilitás segíti a gazda(g)ságot. Ezen túl pedig szomorúan látom, hogy meggondolatlan hitelfelvételek miatt emberek rosszul járnak.

Jövő héten csütörtökön jelentkezem, addig is kommentelj bátran, nézz körbe.

Szerintem érdekesnek találod, hogy miért jó neked, ha adakozol!

• Facebook