Lakáskiadás bérlő szemmel – ez egy szolgáltatás

Abban a szerencsés helyzetben vagyok, hogy munka miatt költöznöm kell, ezért arra gondoltam, hogy leírom a tapasztalataimat bérlemény keresés terén. Korábban már többször írtam az ingatlanpiacról. Nagyon hálás vagyok a bérbeadóknak, mert lehetővé teszik, hogy a munkaerő oda áramoljon, ahol szükség van rá, mindezt pedig jelentősen alacsonyabb tranzakciós költség mellett, mintha vásárolni kellene.

Elindítottam a facebook csoportunkat, ahol gyakrabban és más formában is tudjuk tartani a kapcsolatot. Lépj be te is!

A bejegyzésről készült videót itt találod.

Mindazonáltal sajnos hazánkban, részben a rossz szabályozás és a szocializmus maradékaként, elég gyenge a kiadás-/bérléskultúra. Ebben a bejegyzésben szeretnék pár jó példát és pár rosszat felsorolni. A történethez hozzá tartozik, hogy a piac olcsóbbik részéről válogatunk, amelyet az ukrán krízis eléggé megviselt.

lakáskiadás

Hirdetések

Talán ez az egyik legjobb pont, ahol le lehet mérni egy bérbeadó felkészültségét: milyen pontosan és érthetően írja le az ingatlant. Milyen a felszereltség, ebből mi az, amiben rugalmas, milyen fűtés van a lakásban (az egyik telefonhívásom azt sem tudta, hogy mivel melegítik a radiátort), mennyire van szigetelve. Vagy alapvetően fontos információ, hogy mikortól költözhető az ingatlan. Ezek a telefonhívás előtt nagyon fontos információk, felesleges köröket spórolhatunk meg.

Arról nem is írok, hogy a telefonszám nélküli hirdetésnek mennyire nincs értelme, különösen, ha a szöveges üzenetre nem válaszolnak.

Azt is megértem, hogyha képek nélkül adják fel a hirdetést, de attól tartok, hogy nem a jó üzenetet küldi. Ha sajnálják azt a pár tízezer forintot a képek megjelenítésére, akkor erősen felmerül a kérdés, hogy mennyire való nekik ez az üzlet. Ugyanez igaz a bérlő oldaláról, tapasztalatom szerint egy költözés nagyjából egy havi bérleti díjba kerül. Sokak szerint a bérlés a szegény emberek választása, szerintem ide még fontosabb legalább 6 havi vésztartalék. Ha ez nincs meg, a pénzügyi coachingomon találkozzunk!

Szolgáltatás

Ahogy említettem, én nagyon hálás vagyok a lakáskiadóknak, azt gondolom, hogy egy nagyon fontos munkát végeznek. Nem véletlen, hogy a munka szót használom, hiszen ez a befektetés mellett egy komoly munka – különösen, amikor ki- és beköltözés van.

Sajnos azt érzem, hogy nagyon sokan munka- és pénzbefektetés nélkül szeretnének pénzt keresni. Ez egy üzlet; talán kicsit kevésbé bonyolult, mint egy rendes vállalkozás, de el kell fogadni, hogy költségekkel és munkával jár.

Találkoztunk természetesen nagyon korrekt kiadókkal, akik jól kommunikálnak, pontosan értették az igényeinket, kéréseinket. 

De sok olyan volt, akiről látszott, hogy problémás. Azonnal. A legnagyobb figyelmeztető jel az volt, amikor az előző lakóval kellett volna egyeztetnie a megtekintés időpontját. Persze, senkinek nem jó az átmenetileg üresen álló lakás, de ha az előző lakóval ezt megcsinálja, akkor a felmondási idő alatt valószínűleg tőlem is elvárja majd, hogy idegeneket beengedjek a lakásba. Mondanom sem kell, hogy itt nem volt megtekintés.

Szintén nem néztük meg a lakást, ahol a tulaj kikötötte, hogy a bekötött szolgáltatások nem lemondhatóak. Fizessem csak bátran az általa megrendelt internetet, tévét és telefont (ezeket lassan tizenéve nem használom), mert ha lemondjuk, akkor sokkal bonyolultabb visszakötni. Ugyan nekem más tapasztalatom van, de attól tartok, hogy aki ilyen körülményes, az másban is ilyen rugalmatlan lesz.

Egy másik – üres – lakásban a megtekintés lezajlott, és úgy döntöttünk, szívesen kivennénk. Egy feltétellel: a teljes bérleti díjnak rajta kell lennie a szerződésen, nem fogunk semmit „okosban, borítékban” elintézni. Erre a korábbi szimpátia ellenére csak egy szűkszavú, nem túl meglepő választ kaptunk, miszerint akadt másik bérlő, köszöni szépen, viszont látásra.

Bútorozás

Ez a kérdés kapcsolódik a költségek fel nem vállalásához. Ugyan nem ítélem el, ha a nagyi bútoraival van feltöltve a lakás, de azért mindennek van határa. Ha jó a bútor, akkor ez teljesen rendben van. Ha viszont már te is csak a rosszabb nadrágodban ülsz rá, akkor lehet, hogy érdemes egy újba beruházni. Ugyanígy, ha az elektronika és az elektromos hálózat idősebbek, mint a bérlő, akkor is el kell gondolkozni, hogy az üzleti modell megfelelő-e.

Ha múzeumot, esetleg szentimentális értékű tárgyaidnak raktárt szeretnél nyitni, akkor sem ajánlom a lakás kiadását. A bérlőknek ugyanis elég gyakori igénye, hogy a berendezés személyre szabható legyen, ez pedig azt jelenti, hogy lesznek olyan dolgok, amiket el kell szállítani, vagy ki kell dobni. Ennél talán még rosszabb, hogy a dolgok hajlamosak elhasználódni, elromlani – ha erre nem vagy felkészülve, valószínűleg nem ez a te utad.

Még pár rossz jel

Többször találkoztunk azzal, hogy közös tulajdonban van az ingatlan, vagy valaki más (külföldön élő gyermek) megbízásából adja bérbe. Ez mindig fantasztikus, mert a legkisebb apróság miatt is két körös döntéshozatal történik.

Sokszor a bérbeadóban fel sem merül, hogy az átalány nem a fogyasztást fedezi, ezért nem is tudja, hogy a valós használat után lenne érdemes elszámolni. (Nyilván vannak olyan, egyedi mérőórával fel nem szerelt ingatlanok, ahol sajnos tényleg csak átalány van, ez sem éppen bérlőbarát megoldás.)

Én személyesen nem szeretem az ingatlanos közreműködését sem. Valahogy az egész helyzet furcsának tűnik. Mivel ő nem dönthet, megint csak egy plusz kör, amit be kell vonni állandóan. Nem lenne jobb más befektetés után nézni?

Vannak hasonló jó vagy rossz tapasztalatotok bérbeadókkal?

Ha lakást adtok ki,  milyen problémákkal találkoztatok?

14 comments on “Lakáskiadás bérlő szemmel – ez egy szolgáltatás

  1. Bérbeadói oldalról lenne pár észrevételem, hogy úgymond halgattasék meg a másik fél is!

    Évek óta adok bérbe ingatlant, így kialakult némi tapasztalat nálam is. Én is szolgáltatásként tekintek rá, így is kell, ezáltal igyekszem minél jobbat nyújtani: pontos az elszámolás, nincs okoskodás, nem zaklatom a bérlőt havonta, úgy tekintek rá, mintha az övé lenne, csak vendégként járok oda néha, stb.. Igyekszem úgy is berendezni, hogy akár nekem is jó legyen, jól érezze magát. Ha valami gond adódik, igyekszem mihamarabb megoldani.

    Azzal viszont nem tudok egyetérteni, hogy szabadon variáljuk a bútorokat, mert ez egész egszerűen az esetek többségében nem megy. Hova tegyem? Ha meg kidobom és a következőnek pont az kellett volna? Azért ez nem kevés költség. Szerintem a bérlő döntse el, hogy vagy teljesen üreset akar vagy bebútorozottat és válasszon azok közül. Persze, azzal is egyetértek, hogy ha már bútorozott, az ne a nagyi megmaradt bútora legyen.

    Ugyanígy nem tudok egyetérteni azzal, hogy ugyan hadd álljon a lakás két bérlő között legalább egy hónapig üresen. Azért ez nem kis költség, pláne, ha a bérlők egy-két évente váltják egymást. Én eddig még mindig minden bérlővel meg tudtam a szerződéskötéskor beszélni, sőt abba bele is írtam, hogy számítson rá, hogy a felmondás hónapjában heti 2-3 alkalommal előre egyeztetve viszek oda bérlő jelölteket. Ebből sosem volt probléma. Nyilván én is megválogatom már a telefonos egyeztetésnél, kit viszek oda.

    A lakáskiadás már korántsem olyan nagy biznisz, mint régebben. Egy garzon 40 mio Ft. El tudok kérni érte mondjuk 130 ezret havonta, ami ugye bruttó 3,9 % hozam, ha az értéknövekedéssel nem számolok. Ebből fizetem a 15 % SZJA-t, a közjegyzőt, a hirdetést, a gépek cseréjét, valamint a felújításokat, melyek ára az utóbbi időkben egyszerűen megfizethetetlen. Ja, azért a lakással foglalkoznom is kell rendszeresen, ami szintén költség. Akkor mi is marad nekem? Nagyon nem mindegy ilyenkor, hogy minden hónapban ki van-e adva és hogy kell-e kisebb beruházásokba kezdenem egy-egy bérlő váltásnál.

    1. Köszi, hogy leírtad a tapasztalalataid, nagyon örülök neki! Ahogy írtam, nagyra becsülöm a szolgáltatást!

      Nem mondom, hogy feltétlen minden bútor variálható legyen, de némi rugalmasság érdemes. De persze megértem, ha valami értékes, nyilván nem fogom kidobatni.

      Szerintem sem nagy üzlet a lakáskiadás, túl alacsony a belépési küszöb, ez minden ilyen piacon megfigyelhető, ahol ennyire “bárki bekerülhet”. Meg ugye most a lakásárak szálltak el, a bérleti díjak nem követték le. DE! Én nem gondolom elfogadhatónak, hogy valakinek engednie kell, hogy idegenek járjanak a lakásába. Amíg fizet, ő lakik ott, ez a felmondási időre is igaz. Az egy-két havi kiesés sajnos ezzel az üzlettel jár.

    2. Egy két hónap szünet. Ezzel jár. Nyilván nagy tapasztalattal rendelkezik a cikkiró de ez konkrétan hülyeség. Nem jár ezzel. Ha a bérlő kiköltözés előtt minimum 1.5 hónappal jelzi a magyar törvény alapján hogy kiköltözik akkor a törvény alapján a bérlővel előzetesen egyeztetet időpontban a tulajdonos megmutathatja a lakást a kővetkező bérlőnek a bérlő jelenlétében és a bérlő köteles türni. Se füle se farka a cikknek. Ez üzlet nem jóléti intézmény. Szolgáltatást adok cserébe bérleti díjat kapok. Adózok karbantartok ha bármi gond van. Bezzeg ha a bérlő milliós kárt okoz akkor meg szívok. Vagy ha nem fizet nem akar kiköltözni s ha nincs közjegyzői kiköltözési nyilatkozat évekig tart kirakni s a tartozás károkozás behajthatatlan. Ezt sokkal hosstabban részletesebben kellene kifejteni ha már cikket ir valaki. Ez igy kb nulla. Üdv

    3. @Tibor
      Lehet, hogy félreértette a bejegyzés célját. A kockázattal kapcsolatban igaza van, már többször írtam arról, hogy a bérlőket egy jobb szabályozás sokkal jobban segítené, mint a sok “védő” intézkedés…
      Az, hogy a törvény mire ad lehetőséget és mi történik a valóságban, az két külön dolog (a törvény által nem tiltott dolgokról ugye közösen meg lehet egyezni). Lehet, hogy nem ez az általános, de én nem szeretném, ha ismeretlenek “látogatóba” jönnének. Éppen ezért én sem nézek meg olyan lakást, amiben laknak.

  2. A bútorozott lakás és a nem bútorozott az két erősen eltérő üzleti model.

    A bútorozott az inkább átmeneti szálláshely >> panzió, szálloda, mint lakásbérlés.
    A bérlő tipikusan nem is készül igazán tartósan ott maradni!

    1.
    Mivel inkább csak tartós szálláshely, mint lakás a bérlő számára.
    Ennek megfelően a bérlő ne akarjon variálni!
    Ahogy nem variálhat egy panzióban, szállodában sem.
    A butörozás olyan amilyen… kell/nemkell a szálláshely?
    Avagy egyszerre bérel INGATLANT és bele INGÓSÁGOT is!
    Ezek a bérlők jellemzően a rosszabb bérlők…
    – könnyen mozdulnak, akár le is lépnek stikában, netán lopnak is
    – nem kímélik a dolgokat, hisz nem az övéké
    – gyakran anyagi gondokkal küzdenek, nehézkes fizetnek

    2.
    Az üres lakás a valódi lakásbérlés.
    Ahová a bérlő tipiksuan hosszab távra tervezi az ott lakást.
    Mert nem csak szálláshelynek tekinti, hanem szinte saját lakásának.
    A saját igénye szerint bútorozhtja, festheti ki, alakíthatja a kisebb dolgokat, stb.
    Avagy CSAK ingatlant bérel és az ingóságot a bérlő maga viszi bele.
    Ezek a bérlők jellemzően a jobb bérlők…
    – nehezen mozdulnak, nem lépnek le, nincs mit ellopniuk gyakorlatilag
    – jellemzően nem okoznak érdemi kárt az ingatlanban
    – tipikusan nem küzdenek anyagi gondokkal, fizetnek normálisan

    A berendezkedés kezdő költsége (vagy a bútorok korábbi megszerzése) számottevő anyagi erőt jelez.
    Jó eséllyel normális, stabialan fieztő képes a bérló.
    Viszont elvárak, hogy bérbe adő hagyja őket békén az otthonukban.
    (a beköltözés utáni ránézős időszak után pláne)


    16 éve a 2. üzeleti model van nálam (üres, fehér lakás).
    Sokkal simább, egyenletsebb biznisz, mint a bútorozottal való volt.

    Üres fehérre frissen festett lakást kap a bérlő.
    (bár van hogy előre ismert már és akkor kérheti színesben is)

    Beköltözéskor leteszi a kauciót a kisebb károkra
    és
    már előre külön egy összeget a kifestésre a távozása után.
    (ebből kifestetek amikor kiköltözik, nem kell neki bajlódnia vele)

    A bérleti díj egy kicsivel kevesebb így..
    Mivel nincs INGÓSÁG és ingóság javítási költségem.
    Ezért a díjban sem kell azt beszedni ezeket.
    Ezeket a bérlő rendezi magának a “lakásában”.

    A biznisz viszont sokkal nyugodtabb-egyszerűbb az üres ingatlannal.
    Tartósabb a bérlés, kevesebb a gond-baj.

    1. Köszi a választ. Részben meg tudom érteni az üres lakás bérlését, de nekem teljesen kontraintuitív. Miért akarnék pár évente bútorokat is cipelni költözéskor? Ha meg olyan sokáig maradok egy helyen, jobban járok, ha vásárolok – ha meg nem tudok lakást se venni, minek bútor?

      Éppen ezért én igyekszem minél kevesebb bútorral költözni (egy asztalunk és két kisebb szekrényünk van), de egy évnél gyakrabban soha nem költöztem, szerintem az senkinek nem éri meg (ahogy a bejegyzésben említettem, számításom szerint egy 120-150 ezer forintba kerül egy költözés). Szóval nem vagyok annyira biztos ebben az átmeneti dologban, a legtöbb helyen, akivel beszéltem, minimum 1 éves a szerződés.

      Ami viszont megütötte a szemem: “beköltözés utáni ránézős időszak”????

  3. Bérbeadó ként tudom ecsetelni, hogy a törvények akkor is a bérlőt védik, ha teljesen lerombolta a lakást, és nem akar kiköltözni. A bútorokat felaprította, fürdő, WC ajtót letépte, a parkettát cserélni kellett, tapétát letépte. Nem merem összeszámolni a kár értékét.
    Ha közbe lépek, én követek el birtokháborítást.
    Ja és ingatlanos hozta a lakót

    1. Nem védi.
      Csak nehézkes-lassú behajtani rajta.

      Pláne, ha jövedelme se nagyon van.

  4. Akadnak akik nem éppen szerződésszerűen kezdik használni az ingatlant a beköltözés után…

    Átcsúsztak az előszűrésen valahogyan (jól kamuztak) és bérlők lettek.
    Ezektől jobb mielőbb szabadulni, rövid úton.
    Erre a célra az első 2-3 hónapban célszerű sűrűbben ellenőrizni
    az ingatlan szerződés szerű, normális használatát, utána
    már ritkán alakul ki gond a bérlő részéről.

    Aztán, ha gond van azonnal kitenni.
    Amire a szerződés módot is ad.
    Plusz van kiköltözési nyilatkozat és befogadói nyilatkozat, hogy tud hová távozni.
    (ezek nélkül nem is lehet bérlő senki nálam, mindez közjegyzőzve)
    Így bajság esetén 3 munkanap alatt ki lehet tenni a szűrét akár karhatalommal is, ha kell és kész.

    Akinek nem teszenek ezek a keretek, mehet máshová.
    Mert eleve gyanús és nem kell a kockázat.
    Akad elég normális érdeklődő a jó bérletre mindig.

    Sajnos az önvédelemet a jogi környezet túlzott bérlő védelme miatt.
    Szerződéses keretek között kell megoldani a magyar jogi környezetben.
    A szerződés gyors végrehajtására pedig a kellő szerződés
    és közjegyzői záradékolás a jó és hatékony módszer,
    Akkor is, ha nem olcsó.
    Viszont elég jól szűri a kockázatos bérlőjelölteket már előre.

    A bérlővé váláshoz ugyanis nem elég, hogy a bérlő szeretne bérelni.
    Várhatóan jó bérlőnek is kell lenni hozá.

    1. Kedves Sagitta! Nézesd át a szerződésedet egy jó ingatlanjogásszal, ügyvéddel. Jelenleg Magyarországon NINCS olyan jogilag tiszta opció, amivel 3 munkanapon belül ki tudod rakni a bérlődet, ha gond van vele. (Más megoldásokat most hagyjunk. Itt most arról beszélek, mit enged meg a jog a berbeadónak) A közjegyzői kiköltözési záradékot most beteheted a vitrinbe, jelenleg többet nem ér. Hivatalosan veszélyhelyzet/vészhrlyzet van, a kilakoktatási moratórium a magánlakásokra is vonatkozik. Nincs kivétel. Nem indítanak most végrejajtási eljárást. A karhatalom most nem segít. (Még mielőtt megkerded: bérbeadó vagyok. És szeretném, ha a moratórium véget érne, mert ez a bérbeadonak es a normális bérlőnek sem jó). Aberbeadás piacán jogi szempontból vadkelet van. A kockázat nagyobb részét a berbeadó viseli – a jelenlegi törvényeinknek köszönhetően.

  5. Érdekes volt a bérlői oldal részéről írt cikket olvasni a témában. Azonban valóban furcsa, hogy egy pénzügyi coach elvárja, hogy két bérlő között egy-két hónap üresjárat férjen bele a bizniszbe!

    1. @Bujdoso_Krisztina örülök, ha érdekes volt. Nem biztos, hogy pénzügyi coachnak mondanám magam, de nem gondolom, hogy az utolsó fillérek kisajtolása egy egészséges üzleti kapcsolatot eredményez.

      Nem vagyok napi szereplője a piacnak, ezért a saját tapasztalatomat tudom leírni azzal, hogy egy kiadási folyamat nem 1-2 hónapos. Legalábbis a miénk a megtekintéstől a beköltözésig 2 hét sem volt. De gondolom abban egyet tudunk érteni, hogy 0 nap két lakó közt nem optimális, tehát van valamennyi átmeneti időszak.

      Egyébként nagyjából 15 kiadót hívtam fel, ahol még elérhető volt a lakás, 2-nél jött fel, hogy a lakóval egyeztetni kéne, tehát a saját merítésem alapján úgy tűnik, hogy a kiadók sem erőltetik a forró váltást (vagy ebben az időszakban pont pangás van).

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail-címet nem tesszük közzé.