Az interneten rendszeresen megjelenő kérdés, hogy ingatlan vagy állampapír a megfelelő befektetés. A kérdés egyrészt megválaszolhatatlan, másrészt a ritkán előforduló rossz kérdések egyike. Legalábbis ebben a formában biztosan az.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod.
Az elsődleges probléma abban áll, hogy almát körtével hasonlítunk össze. Az ingatlanbefektetés nem is lehetne távolabb az állampapírtól. A legnagyobb különbség a likviditás (azaz hogy mennyire gyorsan/költségesen férsz hozzá a pénzedhez), de a munkaszükséglet sem összehasonlítható. A likviditást nem ecsetelem, aki próbált már eladni ingatlant, az tudja, hogy mennyi ideig tart, ha nem akarja olcsón adni, vagy változtak a piaci igények.
A szükséges munkamennyiségről már sokat írtam. A lakossági állampapírokról nagyjából 2 perc alatt minden fontosat meg lehet tudni. Ugyanez nem igaz az ingatlankiadásra. Nyilván vannak, akik a családi helyzetük miatt sokat tudnak az ingatlanokról. Esetleg ők maguk is képesek elvégezni néhány munkát. Ezek az emberek rendszerint alulbecsülik a saját szakértelmük és munkaidejük értékét.
Némi kiadási tapasztalattal pedig a szerencse (és a jól megválasztott célcsoport) létét is könnyű figyelmen kívül hagyni. Ha volt 3-4 jó bérlőd, az nem azt jelenti, hogy a következő is ilyen lesz. Vagy akár azt, hogy ügyes vagy. Könnyen lehet, hogy csak szerencséd volt.
A kockázatot vizsgálva sem korrekt az összehasonlítás, természetesen az ingatlan sokkal kockázatosabb. Ezért ha csak annyi hozamunk van az ingatlanból, mint egy biztos befektetésből, akkor az nagyon nem érte meg.
Tehát a kérdés megválaszolhatatlan?
Még ha az utóbbi két évben bukó is volt az ingatlan, nem jelenti, hogy mindig így is lesz, sőt! Én személyesen azt várom, hogy ez a befektetési forma, megfelelően menedzselve (ami sokkal több munka, mint csak kiadni), a részvénypiachoz hasonló hozamokra képes.
Ha ez a munkatípus és kockázat megfelelő a személyiségednek, értesz is hozzá, a likviditása pedig nem teszi lehetetlenné más céljaidat, akkor hosszú távon szinte biztos, hogy az ingatlantól többet várunk. A kérdés, hogy neked ez a csomag megfelel-e. Az viszont biztos, hogy nem az állampapír, hanem sokkal inkább a részvénybefektetés versenytársa. Tehát az állampapír vagy ingatlan összehasonlítás mindenképpen rossz alapokról indul. Ha nem tudod bevállalni az ingatlannal járó munkát (és sok más esetben), akkor jobban jársz egy brókerszámlával és azzal, ha tanulsz a befektetésekről.
Ha ingatlanvásárlásban gondolkozol, akkor szinte biztosan hitelt is kell felvenned. Ilyenkor érdemes hitelszakértő segítségét is kérni, erről nemrég írtam.
Az utolsó bekezdést nem értem. Befektetési célú lakásvásárlásról volt szó. Szájbarágósan: van pénzem, és azt befektetem. Ha hitelt kell felvennem, akkor nincs pénzem, Mit fektetek be?
Az ingatlanpiac olyan szempontból érdekes helyzet, hogy a tőkeáttét sokkal biztonságosabb és a jó hozamhoz szükségesebb, mint egyéb befektetéseknél. Nem ritka az a vélemény sem, hogy a „biztonságos” tőkeáttét miatt éri meg egyáltalán a piacon lenni…
Ha befektetési céllal veszed a lakást, és van pénzed, attól még vehetsz fel hitelt.
Pl. úgy gondolod, hogy alacsonyabb a hiteled költsége, mint amennyit a lakás hoz. Veszel 2 lakást 1 helyett, 50%-os önerővel, 50% hitellel.
mi anno azert vettunk fel hitelt befektetesi ingatlanra mert el kellett volna adni reszvenyeket es adofizetesi kotelezettsegunk lett volna. A reszvenyek utani osztalek fedezte a torlesztot, hat havi tartalekunk is volt, illetve kb 5 lakasnyi vagyonunk, szoval “ott volt a farzsebunkben a penz” de megis jobban megerte hitellel
Ha jo perspektivával rendelkező ingatlant olcsón tudsz venni/ közöstulajdon megszüntetés örokség resz megváltás> felújítás/ gyorsan kell fizetni, régit még nem adtad el ….ha a bérleti díj „biztos” kitermeli a törlesztőt….ha van pénzed, de lejárati időt n érdemes megtörni,.. van, de nem elég…
Azt hittem fogok.olvasni ilyenekről, hogy WACC, IRR, amortizáció, átlagos üresjarat, hirdetési költsegek, menedzsment díj, etc.. pl. elvalasztva a befektetesi részt a munkától …. de nem így lett
ezek a meroszamok arra jok hogy ingatlan1-et ossze leheseen hasonlitani ingatlan2-vel, annak jo aki mar eldontotte hogy ingatlanba akar fektetni. A cikkben leirtak ez elott vannak egy lepessel