Akik régóta olvasnak, tudják, hogy az ingatlan nem a kedvenc befektetési formám. Nem csupán azért, mert fizikailag hozzáköt egy helyhez, hanem azért sem, mert nagyon kevesen tudják előre felmérni, hogy mennyi munka is van valójában a lakáskiadással. Ettől függetlenül elismerem az előnyeit, sőt ezt a bejegyzést ezeknek az előnyöknek szeretném szentelni.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod.
Az emberi természet
A lakáskiadás legtöbb előnye az emberi természet furcsaságaiból adódik. A tégla, a megfogható befektetés érthető, látható, szemben a más, csak elektronikusan létező értékpapírokkal. Értem ennek mind pszichológiai, mind történelmi okait is. Ha valakinek ez kell ahhoz, hogy befektessen, előtakarékoskodjon, akkor én örülök neki, hogy van rá lehetősége.
Ettől még nagyon sok lakáskiadó nem alkalmas erre a feladatra, jobban járna, ha piaci portfóliót alakítana ki. Ennek az a következménye, hogy az ingatlanpiaci befektető sokszor irracionális piacon versenyzik. Szerencséjére válik, ha ezek a szereplők aluláraznak, vagy túl drága ingatlanokat is hajlandóak bérelni. A tapasztalatom azonban, hogy észszerűtlen emberekkel nem szerencsés versenyezni.
Az emberi természet egy másik érdekes megjelenése, hogy ugyan elutasítja a munkaidejének 10%-os emelését, de heti átlagban 4 órát simán foglalkozik a lakáskiadással. Mindezt kiszámíthatatlanul és nagy kilengésekkel. Persze sokan kiszervezik a munka egy részét (már ami kiszervezhető), de ezzel pont arról az extra hozamról mondanak le, ami miatt igazán megéri csinálni.
Miért jobb, mint más
A megtakarítási kényszer jobb végkifejletet eredményez azoknál, akiknek egyébként nincs meg a megfelelő önkontrolljuk. Korábban írtam arról, hogy ez lehet az UL-ek egyetlen előnye az állampapírral szemben; a korbács jellege. Ugyanígy a hiteltörlesztést fizetni kell, a bérlőt ki kell szolgálni/meg kell keresni. Ez a kényszerhelyzet adta motiváció végül segít a vagyoni cél elérésében.
Mivel nincs állandóan az ember arcába dugva, hogy mennyi vagyona is van, kellemes meglepetés érheti, ha egyszer összeszámolja. Ezzel szemben a brókerek automatikusan kiszámolják, ezért élőben tudjuk követni az érték változását. Sokan vannak, akik ezzel az elrejtett kockázattal sokkal könnyebben együtt tudnak élni, mint a tőzsdei árfolyammozgásokkal. Pedig a kockázata alig kisebb, mint egy jól diverzifikált portfólióé.
Az ingatlanvagyonból szerzett jövedelem adózása is nagyon kedvező, gyakorlatilag a TBSZ szinte csak egyszerűsége miatt jobb nála. Ha valaki ügyes, akkor gyakorlatilag semennyit nem kell adózni. Csak egy szépség: az örökölt ingatlanra nem lehet értékcsökkenést elszámolni, de ha a szomszédoddal másnap egy ugyanolyanra elcseréled, akkor már költségelhető.
Ha ügyesen van párosítva megfelelő lakáshitellel (amit Tamás segítségével vehetsz fel), akkor pedig ki lehet használni a tőkeáttétet a margin call veszélye nélkül. Természetesen a tőkeáttét növeli a kockázatot, de megfelelő vésztartalékképzéssel ez a kockázat minimalizálható.
Az ingatlanbefektetők nagy része örömmel számolja a bérleti díjat osztalékként. Ha egyébként eleget tesz félre a felújításokra és adókra, akkor valóban kezelhető így. Ugyan szofisztikált befektetők tudják, hogy az osztalék legjobb esetben is indifferens, de motivációban mégis sokat tud számítani.
Ezek az előnyök természetesen nem jelentik, hogy nincsenek hátrányok, vagy hogy neked is ingatlanba kéne fektetned. Sőt, alternatívaként javaslom a befektetési oktatásomat. Ha mégis így döntesz, lakáshitellel kapcsolatban keresd Tamást, hogy a hitelügyintézés igazán profi legyen.
Svajcban ingatlanhitel eseten is belefuthatsz a “margin call”-ba: nagyobb ingatlanpiaci lejtmenet eseten elofordulhat hogy a bank megkeres hogy novelned kell az öneröt mert ujrabecslik az ingatlant es elofordulhat hogy a megengedettnel magasabb szazalekosan a hitel arany
Igen, az egy érdekes piac, ezt én is hallottam.