A kamatok csökkenésével azok, akik nemrég vettek fel hitelt, könnyen egy „drága” konstrukcióban találhatják magukat. Gyors számolással 10 millió forintonként 10% helyett 9%-os THM-el közel 7 ezer forinttal fizetnénk kevesebbet havonta (20 éves konstrukció esetén).
Facebook csoportunkban gyakrabban és más formában is tudjuk tartani a kapcsolatot.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod. A héten új sorozatot is indítottam, mely a befektetési segédeszközökről szólj, arra is nézz rá bátran!
Összeadva kiderül, hogy ez több mint másfél millió forint 20 év alatt, de ez önmagában teljesen értelmetlen szám. Az viszont hasznos kérdés, hogy mikor éri meg elindítani a hitelkiváltás folyamatát, hogy valóban megérje váltani.
A kérdés sokkal bonyolultabb, mint elsőre gondolnánk, mert erősen függ attól, hogy mit várunk a jövőben. Ha két hónap múlva még lejjebb kúszik az elérhető THM, akkor teljesen felesleges most cselekedni. A jövőbe viszont nem látunk.
Mondhatnád, hogy elbukott a komoly modellezés, de talán találunk olyan ökölszabályt, ami alapján el lehet indulni.
Váltási költségek
Fontos felmérni, hogy mikor mennyi lenne a váltási költség. A bankok számára a hitelkiváltás nem optimális, ezért a szerződésekben sokszor kerülnek akadályozó költségek. A leggyakoribb, hogy a bank által átvállalt költséget vissza kell fizetni, vagy a hitelösszeg bizonyos százalékát felszámolják előtörlesztési díjként. Vannak olyan hitelek is, ahol bizonyos időpontokban büntetés nélkül lehet elő- vagy végtörleszteni, ezekre is érdemes gondolni. Valamint rövid kamatperiódussal csökkenő környezetben nem érdemes váltani, míg növekedési várakozás esetén érdemes hosszabb periódusú hitelt felvenni. De nem erről szól a bejegyzés (különösen, hogy a jelenlegi környezetben nem igazán van elérhető rövid kamatperiódusú hitel).
Érdekes módon akár 1%-nál kisebb THM-különbség mellett is megérheti váltani még a hitelösszeg 1%-át elérő előtörlesztési díj mellett is. Ennek oka, hogy a kamatkülönbözetet évekig kell fizetni (egyre csökkenő tőkére), míg az előtörlesztés egy egyszeri díjjal megoldható.
Figyelni kell arra is, hogy van-e valamilyen egyszeri kezdeti díj, ami az elején torzítja a THM-et. Emiatt kevéssé érheti meg a hitelkiváltás.
Ökölszabály
Feltételezve, hogy nem számolunk a jövőben komoly THM változással, én azt javaslom, hogy egy aránylag rövid időszakra tervezzünk előre. Ez személyes preferenciától függően lehet 2 év, de akár 5 is. Az ennyi idő alatt elérhető megtakarítást vetném össze a váltási költségekkel. Ha nagyon „pontos” szeretnél lenni, akkor diszkontálhatod is a megtakarítást, különösen, ha 5 évig számolsz, de 2-3 évnél talán nem szükséges. (Vigyázz, azonos hosszú hitelszerződéseket vess össze, tehát ha a 20 éves hiteledből lement 5, akkor 15 évessel hasonlítsd, különben nehéz lesz a korrekt összehasonlítás.)
Az egy másik kérdés, hogy egy rövid hitelt érdemes-e hosszúra cserélni, de a komoly viták elkerülése érdekében ezt inkább hagyjuk.
Ha kiszámoltuk az elérhető megtakarítást, akkor egy nehéz döntéssel szemben találjuk magunkat: ennyi megtakarításért érdemes-e lehajolni. A lehajlás pedig egy hosszabb, kellemetlen folyamat. Jó esetben már sok dokumentum elérhető vagy ismert módon beszerezhető, de a hitelfelvételi folyamat soha nem kényelmes. Mindenkinek el kell döntenie, hogy ez megéri-e neki.
Haladóknak
Azoknak, akik szeretnek sokat számolni, érdemes elgondolkozni alternatív lehetőségeken is. Az ilyen ember arra vigyázzon, hogy ne kombinálja túl, többeket ismerek, akik nem mernek lépni, mert “mi van ha”. A helyes válasz, hogy előfordul, ismertük a kockázatokat, most így jártunk!
A kockázatok megismerése miatt érdemes kicsit modellezni.
Ezeket a számításokat bárki meg tudja csinálni az Excel segítségével (részlet függvény). Ha két éve vettünk fel 10 millió forintot 10%-os THM mellett 20 évre, akkor most 9%-ra váltva 6120 forinttal csökkentjük a havi törlesztőt. A 100 ezer forintos előtörlesztési díjat nagyjából 15 hónap alatt hozza vissza. Az is látszik, hogy a három év alatt párszázezer forint (az átlagos lakáshitel nem 10 millió forint) nem az az összeg, amiért az átlagember rohan a bankba. Viszont azoknak, akik a 12-14%-os THM csúcson vettek fel hitelt, évente akár többszázezres megtakarítást okozhat a hitelkiváltás.
Ahhoz, hogy 3 éves vizsgálati periódussal megérje váltani, ~0,7 százalékpontot kell csökkennie a THM-nek. Azt csak jósolni lehet, hogy mennyi esélye van, hogy újra fog ennyit csökkenni másfél év alatt az irányadó THM, de amennyiben igen, akkor matematikailag újra megérheti majd kiváltani a hitelt. Ezáltal „számviteli” veszteséget szenvedhetünk el, hiszen az előző kiváltás díját még „nem hozta vissza”.
Az optimális gazdasági döntés azonban a jövőbeli adatok híján nem kiszámítható, ezért az éppen aktuális információkkal hozzuk a legjobb döntést.
Ne feledd lecsekkolni a befektetési segédeszköz sorozatom új részeit!
Legutóbbi hozzászólások