Legtöbbünk életének legnagyobb pénzügyi döntése a házvásárlás. Azt viszont valamiért senki nem akarja megmondani, hogy mennyiért érdemes házat venni. Sajnos erre a kérdésre én sem tudok egy tökéletes képlettel válaszolni, de remélem, hogy segíteni fog, ha együtt megértjük, hogy mit jelent a „házszegény” fogalma.
Elindítottam a facebook csoportunkat, ahol gyakrabban és más formában is tudjuk tartani a kapcsolatot. Lépj be te is!
A bejegyzést ezen a linken meghallgathatod!
A piac problémája
Sajnálatos módon csak nagyon kevesen tudnak kevesebbet költeni lakhatásra, mint azt a piac diktálja. Ráadásul egy-egy ember nincs olyan alkupozícióban, hogy a piaci áron változtatni tudjon. Amivel azonban lehet játszani, az a lokáció és a társaság. Nyilván nem tud lakótársat vállalni, akinek családja, gyermeke van (habár a többgenerációs otthonok erre jöttek létre), de fiataloknak jó spórolási módszer lehet.
A lokáció kérdése azonban sokszor egy átgondolandó pont. A kevésbé népszerű (olcsóbb) területek okkal azok, sokszor a lakáshoz/házhoz autót is kell venni (nem Budapesten belül). Ez azonban azt jelenti, hogy gyakorlatilag a ház költségét egy 80-100 ezer forintos havi kiadással magasabbra kell helyezni, és akkor nem beszéltünk az elvesztett időről sem.
A vagyonod mekkora része legyen ingatlanban?
Jó lenne egy aranyszabályt adni, hogy a vagyonod mekkora részét helyezd ingatlanba. Érzésre én 30% körüli értéket mondanék, afelett belefuthatsz az alacsony diverzifikációból adódó problémákba (veszteség, korai eladás szükségessége). Aztán sajnos találkozunk a valósággal.
A magyarok nagy részének az ingatlan a legértékesebb eszköze. Az aktív munkaerőpiaci státusszal azonnal megjelenik az igény, hogy saját tulajdonú ingatlanba költözzön. (Aztán persze jön a felismerés is, hogy ennek mekkora az esélye.) Én azt gondolom, hogy ennél sokkal fontosabb lenne egy diverzifikált portfóliót kialakítani.
De!
Felesleges olyan szabályt alkotni, amit az emberek meg fognak szegni. Tehát ha feltétlenül sajátban szeretnél lakni, akkor hiába mondom a 30%-os ökölszabályt a vagyonodra.
A jövedelem problémája
A legtöbbünknél azonban a lakhatás és a jövedelem aránya egy jobban megfogható koncepció. Ehhez viszont ismerni kell a lakhatás teljes költségét. A legközelebb talán bérlés esetén állunk az igazsághoz, ott nagyjából kifizetsz mindent a bérleti díjban (az esetlegesen felmerülő egyéb tételek: óvadék tőkeköltsége, kisebb javítások).
Ezen a vonalon elindulva akkor mennyi legyen a maximum bérleti díj, amit érdemes fizetned? Amikor külföldi forrásokat olvasgatok, akkor rendszeresen feljön a nettó jövedelem 25, maximum 30%-a. Ezen felül már nagyon nehezen jössz ki a jövedelmedből.
Logikus is; 10% megtakarítás, 10% adakozás és a maradék, elkölthető jövedelem kevesebb, mint a nettó béred 50%-a. Abból kéne finanszírozni a háztartási kiadásokat, ételt, gyerekeket, utazást, háztartási eszközöket és a szórakozást is. Ez pedig azt okozhatja, hogy ún. „házszegény” (housepoor) leszel.
Ugyan kellemes lenne azt gondolni, hogy a jövedelmünk folyamatosan nő, de sajnos a karrierekben előfordulhatnak ellenkező irányok is. Egy erőltetett pozícióváltás, pár év babázás, egy világgazdasági válság vagy szimplán az évekig elfelejtett fizetésemelés azt okozhatja, hogy nem keressük meg azt az összeget, ami a „házszegénység” elkerüléséhez kell.
Ha csak kisebb fizetésért tudunk munkát kapni, attól a lakhatásunk nem lesz olcsóbb. Ezért is lenne jó betartani a 25%-os szabályt. Ha 50%-ot fizetünk a lakhatásunkra, majd lefelezzük a fizetésünk, akkor nem lesz mit ennünk!
Aki követi a háztartási kiadásaimat, azt láthatja, hogy nálam ez a szám 50% körül van (legalábbis az életszínvonalam fele – megtakarítást és adakozást kivéve). Ennek mindent el kell mondania a lakhatás miatti szegénységről. (Természetesen esetemben tudatos választás történik, céljaimnak ez felel meg.)
Tudom, hogy hazánkban nem könnyű tartani ezt a szabályt. Csak hogy lássuk, egy 150 ezer forintos bérleti díj kifizetéséhez 600 ezer forint nettó jövedelem lenne szükséges. Ez még Budapesten is több, mint két átlagkereset. Ennyiért ráadásul még vidéken is kevés helyen kapsz házat, azoknak a bérleti díja milliós, de inkább afeletti keresetűek számára érhető el.
Vagyis összességében a 25%-os szabály itthon inkább 50%-os (különösen, ha gyermekek is vannak a képben). Ekkor viszont tudni kell, hogy az bizonyos fokú szegénységgel fog társulni.
Jobban jársz akkor saját házzal?
Régebben írtam a bérleti díj és a saját ingatlan összehasonlításáról, amiből kiderül, hogy több peremfeltételtől is függ, hogy melyik a jobb, de hosszú távon várhatóan a saját ingatlan fog győzni – legalábbis papíron (hogy a valóságban miért nem, arról itt olvashatsz). Rövidtávon azonban általában a bérlés jobb pénzügyi opció (a vásárlás magas tranzakciós költségei miatt).
Amikor gazdasági döntéseket értékelünk, akkor sokszor adott havi pénzáram („cash flow”) alapján tesszük azt. Ez nagyon gyakran hibás döntésekhez vezet, hiszen sok esetben a legnagyobb tétel (beruházás) rejtve marad. Például hallottál már olyat, hogy az autó költsége havi 20 ezer? Persze, ha a fenntartás, pótlás és a benne álló tőke költségét nem számolod.
Ha saját lakásod van (tényleg saját, nem a banké), akkor alacsony pénzárammal számolhatsz. Néha-néha némi felújítás, szépítgetés becsúszik, de úgy tűnhet, hogy a 25%-os szabály bőven betartható. Ekkor nagyon fontos, hogy ne felejtsük el a tőkeköltséget. Egy 50 milliós háznál ez havi 120-200 ezer forint, némi karbantartással együtt eléri az átlagfizetést is.
Ezt is beleszámolva hányan élnek drágább ingatlanban, mint amennyit érdemes lenne megengedni maguknak?
Mi a helyzet a hitellel?
A hitel kicsit megbolygatja a dolgot. A tőketörlesztés valójában egy megtakarítás, így azt számolhatjuk oda is. Azonban felmerül egy probléma: a havi fix kiadások közé egy hatalmas, kötelező elem kerül. Még ha a kamat a kisebb része is, végeredményben nem „házszegény” leszel, hanem „megtakarításszegény”.
A saját tőke költsége ugyanúgy jelen van (habár hatása kisebb, mivel részben a bank tőkéjét használjuk), de mellette a bank tőkéjének költsége (a kamat) a havi fizetésnél is megjelenik. Ráadásul a tőkeáttét kockázatát is mérlegelni kell.
Összességében jó lenne, ha a tudnánk mind a vagyon 30%-os, mind a jövedelem 25%-os szabályát betartani. Azonban azt látom, hogy sok esetben közel sem olyan könnyű, mint azt remélnénk. Ha viszont ezeket a szabályokat megszegjük, más céljaink fognak sérülni, és ezt fontos mérlegelnünk, mielőtt döntést hozunk.
Remélem tetszett a bejegyzés, kommentelj bátran, nézz körbe. Múlt héten a legrosszabb befektetési tanácsokról írtam, azelőtt az egyetem értékét boncolgattam.
Oszd meg bejegyzést a barátaid közt (kattints a lenti facebook gombra).
Te a bevételeid mekkora részét költöd a lakhatásodra?
Szerinted reális 25% körül maradni?
Ha a tőkeköltséget is beleszámolom – és a jövedelemhez is hozzáadom, hiszen ha nem lenne házunk, akkor realizálnánk jövedelemként – akkor kb. 20% megy lakhatásra. Egy társasházi lakást bérelve/tulajdonolva ez akár a fele is lehetne, de a 25%-os szabály figyelembevételével számunkra a családi ház sem számít luxusnak, habár bőven 30%-on felüli arányt képvisel – jelenleg – a teljes vagyonunkon belül.
Tetszik a számolás, én is így csinálnám (mekkora hozammal számoltál)?
De grat, szuper helyzetben vagytok!
sajnos a fenti V nem az a V aki itt kommentelni szokott. En mar ezzel a nickkel vagyok a kiszamolon is lassan 10 eve. Jo lenne ha regisztraciohoz kotott lenne a komment
sajna szinte senki nem kommentelne, de amíg nem váltasz IP címet, tudom validálni (a fenti nevet átírtam)
a fene gondolná, hogy a V ilyen gyakori név 😀
Mivel visszakaptam az elvett kártérítési pénzem, ezért a havi jövedelmem kb. 25%-a körül lehet a lakhatáshoz tartozó költségem. Viszont ez csak azért működik így, mert a szüleim szar anyagi helyzetben vannak, de nekik van saját családi házuk, amiben van több szoba. Ezért mindegyik testvéremnek és a szüleimnek is van saját szoba. Vagyis amikor a magyar állam megtámadott, akkor a vagyonom legnagyobb része a lakásomban volt, amit el kellett adnom azért, hogy a nekem segítő embereket kifizessem és le tudjam győzni a magyar államot. Utána legyőztem a magyar államot, de már nem akarok saját lakást venni, mert a magyar állam 2020-ban megint megtámadott, de ezt a támadást jelenleg nem tudom visszacsinálni azzal, hogy megtámadom a magyar államot, mert az ügyvédek nem tudnak ebben segíteni. Most a magyar állam ügyesen kitalálta 2020-ban, hogy a bíróság nem mondta meg, hogy minek a 100%-át kell kártérítésként fizetnie a magyar államnak. Jelenleg azt tudom mondani, hogy nem vagyok biztonságban, mert a magyar állam könnyen felül tudja írni a legfelsőbb bíróság ítéletét úgy, ahogy éppen akarja, bírósági ítélet nélkül. Erről mondjuk nekem a hatalommal visszaélés jut eszembe, de a magyar állam hatalma túl nagy ahhoz, hogy meg tudjam oldani, hogy betartsa a magyar állam a magyar állam által hozott törvényeket*1*. Jelenleg a vagyonom nagy része értékpapírokban van (állampapír, részvény). Túl nagy bukás volt nekem a lakásom eladása, mert pont 2014-ben támadott meg a magyar állam, amikor az ingatlanom keveset ért a mostani értékéhez képest*2*. Szokták is kérdezni az emberek, hogy miért nem vártam addig, amíg eléri a mostani árakat a lakásom értéke, de ilyenkor csak azt tudom nekik mondani, hogy mivel nekem pénzért segítettek az ismerőseim, ezért azonnal kellett sok pénz. Ha vártam volna, akkor letelt volna a kártérítési per elindításához az idő*3* és élhetnék az eredeti kártérítési pénzem 1/3 részéből és ezért nagy szarban lennék, mert bármi tönkrement volna a lakásban, akkor nem tudtam volna megcsináltatni pénz nélkül. Közben pedig a folyamatos segítségnyújtásért az ismerőseim ugyanúgy pénzt kértek volna, mint ahogy most is csak pénzért tudok folyamatosan segítséget kapni. Ha nyernék a lottón mondjuk 100.000.000 EUR összeget, akkor abból vehetnék magamnak lakást és nem kellene annyira félnem attól, hogy miből fizetem a megélhetésem, ha még jobban lecsökkenti a kártérítési pénzem a magyar állam. Mondjuk 100.000.000 EUR összegből elköltenék évente 1.000.000 EUR összeget és leszarhatnám a kártérítési pénzt és jobb életet tudnék élni, mint most a kártérítési pénzemből.
*1*Ennél arra gondolok, hogy bárki megkérdezhet kártérítéssel foglalkozó szakembert és meg fogja tudni mondani a szakember (pl. ügyvéd, bíró, stb.), hogy a kártérítési pernél bizonyítani kell tudni, hogy minek a 100%-át kéri a károsult kártérítésként és utána a bíróság eldönti, hogy megkaphatja-e a követelt összeg 100%-át a károsult. Mivel én megnyertem a magyar állam elleni kártérítési pert 2017-ben, ezért nekem bizonyítva van, hogy mi alapján kellene kapnom a kártérítést, csak a magyar állam leszarja.
*2*Ha most akarnám ugyanazt az ingatlant eladni, akkor a 2014-es árhoz képest 3X annyi pénzt kapnék.
*3*Ennél arra gondolok, hogy van valahány év, talán 3 év, talán 5 év, ameddig lehet perelni. Ha letelik az idő, akkor a bíróság beközli, hogy jogos a követelésem, de elutasítja a követelésem, mert letelt a törvényben maghatározott idő.
Bocsánat, nem akartam lenyúlni V nicknevét, véletlen egyezésről van szó. A kérdésedre visszatérve a MÁP+ 5%-os (kockázatmentes) hozamával számoltam.
A 30%-os rész a vagyonra szerintem még elérhetetlenebb. Egy 50 milliós háznál egy milliós össz-fizetéssel már be lehet férni a 25%-ba de hogy a vagyonod 30%-a legyen ingatlan ahhoz még további 100 milló megtakarítás kellene….
Teljesen egyet tudok érteni!
Pénzügyi oldalról viszont abba gondolj bele, ha a vagyonod nagy része a házadban áll, akkor egy hosszabb keresőképtelenség során a teljes házad el kellhet adni.
Ismét remek összefoglaló! Pár apró kiegészítés:
– a lakóingatlan nem igazi befektetés.
– a befektetési ingatlanok arányát feljebb is lehet engedni (akár 50% ig) főleg ha ott is megvalósul diverzifikáció.
– ezen a szinten nem lehet szerintem általános szabályokat felállítani mert sok egyéni szempont játszik (pl ingatlanok hozama, befektetési időtávok, örökösök száma stb.)
Köszi.
A saját ingatlannak megvannak a problémái befektetési szempontból, de szerintem többet ártunk magunknak, ha nem tesszük (pl. kihagyjuk annak a lehetőségét, hogy kisebbre váltsunk vagy ha az a célunk, hogy nyugdíjba menjünk, nem számoljuk bele a nettó vagyonunkba, esetleg elfelejtjük életszínvonalunknak azt a részét).