A személyes pénzügyek egyik nagy tévedése, hogy a lakásbérlés kidobott pénz lenne, míg a tulajdonlás felelős pénzügyi döntés. Sajnos az utóbbi évek őrülete miatt a legtöbb ember nem hiszi ezt el nekem, pedig így van. Sőt, ebben a bejegyzésben amellett fogok érvelni, hogy néha könnyebb is megtakarítani lakásbérlés mellett.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod.
Az is igaz, hogy amennyiben valakinek nem kell lakhatásra költenie, mert van egy kifizetett ingatlanja, sokkal könnyebb a havi fizetéséből kijönnie. A probléma, hogy ezt az egyenlőtlenséget senki nem tudja értelmes módon megoldani.
Arról már sokszor írtam, hogy a hiteltörlesztés összehasonlítása a bérleti díjjal önmagában helytelen, mert két egészen más jogi és pénzügyi helyzetet takar. Nyilván a hitel egy része tulajdonképpen megtakarítás, mert a tőkét is törlesztjük. A tőke növekedésével pedig a hozam is egyre jobban a tulajdonost gazdagítja, ennek eredményeképpen ingatlanvásárlással sokan lettek már gazdagabbak.
Bérlés mellett
Azt azonban sokan elfelejtik, hogy a törlesztő kifizetése mellett is takarékoskodni kell. Részben az ingatlan fenntartására, karbantartásra, mely egy kisebb lakásnál is könnyen havi 50 ezer forintra rúghat. Vagyis előfordulhat, hogy ha a lakás tőkéjét nem számítjuk, akkor a bérlő likvid vagyona gyorsabban is nő, ha hasonló a törlesztőrészlet és a bérleti díj.
Nyilván, aki szeretne saját ingatlant (vagy más megtakarítást), annak a bérleti díj kifizetése után szükséges megtakarítania. Természetesen a vésztartalék egy kötelező dolog, de bérlőként arra is fel kell készülnünk, ha a tulaj esetleg nem adja vissza (azonnal) az óvadékot (ami nem kaució), de a következő lakásnál újra letétbe kell helyezni.
Tudom, hogy sokan azt gondolják, hogy ilyen bérleti díjak mellett lehetetlen félretenni. Nem mondom, hogy túl jó lenne a helyzet, de a lehetetlentől szerencsére távol állunk. A legtöbb esetben az illető túl drága ingatlanban szeretne (tipikusan egyedül) lakni. Persze van olyan, hogy valaki nem tud eleget keresni. De nagyon sokaknál megoldást jelentene, ha nem egyedül bérelne egy lakást, esetleg kisebbe, távolabbiba költözne.
Sajnos nagyon lecsökken az ember mozgástere, ha a fizetése 30-50%-ánál többet költ lakhatásra.
Feladni azonban nem szabad: a rendszeres megtakarítás, a lehetőségeknek megfelelő életvitel csodákra képes. Ha viszont arra vársz, hogy olcsóbb legyen a lakásbérlet, sokkal jobb piaci helyzet legyen, akkor garantáltan nem fogsz sehova odaérni.
Ha pedig segítségre van szükséged a pénzügyekben, akkor kezdj itt.
A titok nyitja:
1.lépcső: kell keresni 2 normális embert akikkel ki lehet bérelni egy 3 szobás lakást (50-60nm), jó közlekedésű helyen.
3 felé osztva sem az albérlet, sem a rezsi nem lesz olyan teher ami mellett ne lehetne félretenni.
2.lépcső: ha van elég megtakarítás el lehet gondolkodni abban, hogy te legyél a tulaj ugyanebben a felállásban
3.lépcső: ha ki van fizetve a lakás akkor beleférhet az a luxus, hogy egyedül lakj
Nehogy már az legyen a normális, hogy 3 random emmberrel laktok egy lakásban, mint az egyetemisták. Az lenne a normális, hogy ember egyedül lakjon, ha már 40 órában dolgozik. Cíkk meg nevetségesen gyenge. Spórólást sem segít, amég a kormány fűti a keresletett, gyorsabban nőnek ingatlanárak, mitn amennyit meglehet takarítani, ne mondja nekem senki, hogy bárki önerőből megtudna vennni egy 70 millás panelt. Max azok aki kette vannak, felvesznek 50 milla csókot, vagy örököltek szülöktől ingatlant. Gyakorolatilag melóval lehetetlen ingatlanhoz jutni, ha egyedül vagy.
Szerkesztve: a trágárságokat szűri a rendszer
Ha ezt meghallják a családosok, akkor nagyon szomorúak lesznek. A gyerekeid még randomabbak, mint pár haverod. Szerintem meg aki 40 órában dolgozik, a minimum, hogy egy jachtot fenn tudjon tartani. Ettől még nem lett jachtod, ugye?
Miért kéne annyit megtakarítanod, mint amennyit nőnek a lakásárak?
3.b. opció: közben rájössz, hogy normális emberek tudnak egymás mellett normálisan élni (pláne külön szobában) és így gyűjtesz tovább nagyobb lakásra.
De persze a legfontosabb, hogy huszonévesen nem eszed meg azt a maszlagot, hogy csak azért mert te már dolgozol neked JÁR az új iphone, 2 méteres oled TV, autó, csiribiri zabszalma. Ha a fizud felét félreteszed és még belefér, hajrá! Ha nem, \_o_/ majd később…
Mondjuk azért nem mindenkinek való, hogy bérbeadó legyen, de abszolút működhet a lakóközösség. A legnagyobb fájdalom, hogy nem stabil (párkapcsolat, más élethelyzet gyorsan megváltoztathatja), de sokszor nyilván örülni kell a változásnak.
„A személyes pénzügyek egyik nagy tévedése, hogy a lakásbérlés kidobott pénz lenne, míg a tulajdonlás felelős pénzügyi döntés. Sajnos az utóbbi évek őrülete miatt a legtöbb ember nem hiszi ezt el nekem, pedig így van.”
Ezt tényként kezeled, de hiányolom hozzá a matekot. A gyakorlatban sokszor bérlés költsége = ingatlan költségei + némi profit tehát szinte lehetetlen, hogy hosszú távon jobban járjak a bérléssel, legalábbis a piacon, tehát nem valami állami konstrukcióban. Én akárhányszor számoltam, mindig az jött ki, hogy jobban járok a vásárlással. De gondolom attól függ milyen időszakban, milyen területen élek éppen. A végén pedig nem mindegy, hogy a gyerekeimre hagyok-e egy 80 milliós ingatlant, vagy nem. Ja igen, mindig élethossznál tovább számoltam, az örökséggel együtt. Szinte kizárt, hogy bérlés mellett 80 millió forintot még fel is halmozzak a portfóliómban (legalábbis jelen környezetben).
Bocsánat, közben megtaláltam a korábbi számítást. A gondom vele ugyanaz, hogy nem reális összegek és időtartamok vannak benne – legalábbis a saját logikám szerint. Ha 60 éves vagy, akkor lehet hogy jó, ne vegyél már ingatlant 15-20 évre, de ha 30 éves vagy, és 50 évre számolod a törlesztőt és a bérleti díjat, nincs az az Isten, hogy ne érné meg a vásárlás. Egyik esetben 20 év után visszafizeted a hitelt, másik esetben életed végéig, lehet, hogy 50 évig fizeted a bérlést.
Az alternatív befektetés hozamától nagyon függ a számítás. Nyilván a kormány támogatások tüzelését nem lehet megverni, de ha pl a következő években az kiesik, a lakások értéke a kövi 10 évben reálértékben csökken, akkor ugye megfordul a matek. Vagy a városokon kívüli ingatlanpiac sem olyan izmos, mint Budapest.
Természetesen. A számítás más országokban is működik, nem csak Magyarországon, osztrák árakkal is kiszámoltam. Az előző kommentemben felhozott időlogikán nem változtat, átlag ember 75 évig él, tehát nem 20 évig kell számolni, hanem legalább 45, és akkor máris teljesen más jön ki.
Ha az alternatív befektetés hozama megfelelően nagyobb, mint a lakástulajdonlásé, akkor teljesen mindegy, hogy 20 vagy 1000 év az időtáv. Sőt, nagyjából 5-10 év után a tranzakciós költségeknek nem kéne jelentősnek lenniük, így szinte teljesen mindegy, hogy 15 vagy 55 évre számolsz.
Akkor abban egyetértünk, hogy nem értünk egyet 🙂
Na jó, csak ez matek, ráadásul abból sem az átláthatatlan. Logikai hibákkal lehet rossz eredményre jutni (tipikus eset, hogy míg a bérlőnél nem számolunk önerővel (kezdeti befektetéssel), addig a tulajdonosnál megtesszük. De ha nagyon leegyszerűsítjük, számoljunk folyamatos ötszörös tőkeáttéttel (ami ugye valóságban egyre csökkenő).
A lakástulajdonos hozama a saját tőkére a teljes lakás értékének bérleti hozama és a teljes lakás felértékelődése, mínusz az idegen tőke költsége (THM).
A bérlő hozama a befektetésének hozama (vigyázat, itt nem szabad a bérleti díjat levonni, ha a lakástulajnál számoltuk a bérleti hozamot, az dupla lenne).
Tipikus bérleti hozam 3% körül van, legyen az ingatlan felértékelődése 1% (a karbantartás után), míg a THM 3% (illetve annak 80%-a). Vagyis a saját tőkére számított 20% hozamot csökkenteni kell 12%-al (idegen tőke költsége), tehát ha a bérlő 8%-nál többet ér el, akkor már jobban nő a vagyona.
Nyilván ha az ingatlan felértékelődése 2%, akkor már 13% kell. Ezek egyébként még potenciálisan elérhető hozamok (nominális hozamokkal számoltunk). A baj, hogy Magyarországon némelyik évben brutális áremelkedés volt, csak kérdés, hogy meddig mersz ezzel számolni, ha a következő 10-20-50 évre ezt vetíted elő, a magyar nép igen gazdag lesz.
Szeretnék kiadni két felső oktatási hallgatónak egy kiemelkedő adottságú /lokáció, közlekedés, stb./két szobás panorámás lakást, de nem tudom hol hirdessem, hogy ne essek csapdába, és megbízható, rendes , korrekt fiatalokat találjak,
ha tenyleg kiemelkedo adottsagu lakas akkor miert egyetemistat keresel aki szeptembertol juniusig hajlando fizetni? Hosszu tavra (evekre) kevesebb macera kiadni. Meg kell hirdetni a szokasos platformokon aztan mindegyikkel szemelyesen beszelni, az eloszurest nem lehet meguszni. Melos dolog az ingatlan, el is adtuk mind.
nagyon jo gondolatebreszto cikk csak egy kicsit rovid. A mondanivalojaval egyetertek, hogy egy haverom idezzem a valaszhoz:
“ – Nőhet a vagyonod bérlés mellett?
– HOGYAVIHARBANE!!!”
Az elmult kb 15 evben vegig alberletben eltunk, itt nyugat-EU-ban picit szabalyozottabb a piac ugyhogy egyebkent is kevesbe vagyunk kiteve a berbeadonak. Elveztuk a flexibilitas elonyeit, meg azt hogy nem a mi tulajdonunk amortizalodik.
Ervelt valaki itt azzal hogy milyen jo ha az ember egy 80 millios ingatlant hagy az utodaira. Nos, elarulom, ennel mar csak az jobb ha az ember egy 80 millios reszveny- vagy ETF portfoliot hagy az orokosokre. Ugy nem kell kozosen kenyszereladni, mindenki azt csinal a maga reszevel amit szeretne.
Amig volt ingatlanunk, az mind kiadasra volt diverzifikacios cellal, magunk alberletben laktunk mert igy sokkal flexibilisebb. Szamomra egyetlen dolog szol a sajat ingatlan mellet: egy bizonyos portfolio meret mellett muszaj diverzifikalni mas tipusu eszkozokbe. Sajnos egyre inkabb aktualis lesz ez nalunk, berlokkel viszont soha tobbe nem veszodnek
Az megvan, hogy a társadalom nagyon kicsi, max 20, de inkább 10%-a van hozzád hasonló élethelyzetben?
Az emberek többsége kényszerből lakik (hogy ne az utcán legyen) és erős kompromisszumokat köt így vagy úgy (mamahotel, ha adott, toxikus kapcsolat/házasság, másokkal együtt lakás sorban állás a wc-n és zaj elviselése vagy túlórák, hogy be tudja zárni az ajtót és csak ő legyen, esetleg 20-30 év lakáshitel bevallása jobb esetben szaporodási kötelezettség nélkül).
Ahhoz, hogy nincstelen élethelyzetből is a bérlés oldalára billenjen a matek, drasztikus és tevőleges állami intézkedések kellenek ebbe az irányba. Magyarországon az ingatlanmánia miatt minden létező politikus belebukna, amíg ki nem pörög a demográfiai korfa miatti nyugdíjas többlet. De ha így folytatódik, addigra ott lesz utánpótlásként a 20-30 évre elköteleződött meg ingatlanhoz jutás miatt szaporodott (persze nagyon szereti a gyerekét) réteg, meg aki X év/évtized ápolás és kínlódás után örökölt meg aki 3 putrit adott el 4 év leforgása alatt és vett belőle személyi kölcsönnel egy 10 nm-es szuterént.
Ezek az emberek rendkívül frusztráltak lesznek, ha hirtelen az állam irányt vált. És előjön a klasszikus mantra, a „nekünk se volt könnyebb, szopjon hát a többi ember is”
”A probléma, hogy ezt az egyenlőtlenséget senki nem tudja értelmes módon megoldani.”
Dehogynem. Közszolgáltatássá kell nyilvánítani a lakhatást, bármennyire felhördül a sok begyepesedett ember és einstandot kiált. Egyszerűen, mint a közutak, parkok, erdők, stb. végső soron minden állami fennhatóság alatt áll. A magántulajdon egy outsource-olt fából vaskarika ebben az értelemben. Az adott állam területén az adott állam hoz törvényeket, hogy te a tulajdonolt mocsaraddal, erdőddel, bányatavaddal mit tehetsz és mit nem és persze mennyi adót fizetsz utána. Ingatlanokra még szigorúbb szabályok vonatkoznak (hólapátolás, avarégetés, kerítés, állattartás, kútfúrás, de akár még esővízgyűjtés is vagy a tájképbe bele nem illő építmény).
Mégis az átlagember örül, ha van egy hatalmas betonkockában 1/60-ad tulajdonrésze és benne áll 70 milliónyi passzív tőkéje, ami kizárólag a „greater fool theory” elve mentén emelkedik. Ha „csak” 10 milliót rakott bele még anno, vagy ingyen örökölte, akkor már úgy örül, mint egy bespeedezett Motkány.
És amíg egyre többen és többen hisznek ebben, addig önbeteljesítő spirállá válik. Főleg, ha az állam is nyomja a gázpedált tövig, a holdudvara meg nyerészkedik.
A népakarat és a populista politikusok oda-vissza hatnak egymásra. Eddig is adóforintokból épültek ingatlanok és ezután is abból fognak, mert nem fog össze 60 vadidegen ember, jelöl ki egy vezetőt, akiben mind az 59 100%-ban megbízik és bízza rá az összedobott tőkét, az illető vezényli le az építkezést és mindenki megelégszik a saját tulajdoni arányával a belerakott tőkéje függvényében ÉS AZ EHHEZ TARTOZÓ KÖTELEZETTSÉGEIVEL, amit már gyakran elfelejtenek. Hogy időnként amortizálódik ez meg az, bele kell rakni ezt meg azt.
Magyarországon azért válik egyre inkább ketté az ingatlantulajdonos (amennyiben jó helyen van neki, piacképes) „nemesi” réteg a nincstelen (aki örökölni sem fog, vagy maximum pármilliós eladhatatlan nyűgöt) „jobbágy” réteg, mert a többségi társadalom a saját tulajdon „szentségében” hisz. De ez többé kevésbé egész Kelet-Európára jellemző. És a jólét hanyatlásával és a migráció terjedésével Nyugaton is kezd meghonosodni, mert a geomaxolás (mikor svájci fizetésből dőzsölsz olcsó helyeken és svájci nyugdíjból dőzsölsz szintén olcsó turistaparadicsomokban és még fogorvoshoz is oda jársz) is csak kevesek kiváltsága. Minél többen jönnek rá, annál kevesebbeké.
Az ember a legostobább csúcsragadozó a Földön, aki fizetni kényszerül a lakhatásáért. Minél fejlettebb, annál többet.
Egy adott közigazgatási egység feletti lakóalkalmatosságok feletti kontrollnak központi fennhatóság alatt kell állnia. Ez nem kommunizmus, hanem józan ész. Amikor urbexes épületekkel és lakatlan Kádár-kockákkal van tele az ország, az az állam és a többségi társadalom szégyene (mert a kettő egy és ugyanaz).
Amikor létezhetnek, akár hosszú éveken, évtizedeken át urbexes épületek 1M+ négyzetméterárú régiókban és ezzel párhuzamosan ablaktalan szuterén „koporsólakásokat” adnak el meg ki hong kong-i mintára horror összegekért, az extrém módon az állam és a többségi társadalom szégyene.
Amikor társadalomból és forgalomból kivont bűnözők a fővárosban és egyéb 1M+ négyzetméterárú régiókban vannak elszállásolva Nógrád, Békés és Szabolcs megye legputrisabb csücske helyett, valami nagyon rosszul működik.
Oké, holnaptól közszolgáltatás a lakhatás:
Ki finanszírozza a lakhatást, a lakhatásodat? (Remélem abban egyet tudunk érteni, hogy a lakások nem a fán nőnek…)
Ki dönti el, hogy ki lakhat a belvárosban?
Miért nincs sehol ilyen társadalmi berendezkedés?
Ugye te sem hiszel abban az illúzióban, hogy most nem az adófizetők teszik ezt? Azt az egy apróságot leszámítva, hogy akinek a neve a tulajdoni lapon van, az x (komolyabb) összegnyi passzív tőkével csücsül benne.
– A panelprogram állami/EU-s pénz.
– A céltartalékokat felújításokra és a cashflowt (közös költség) a lakók dobják össze, többé-kevésbé, mert már egy társasházban is vannak nem fizetők mások kárára.
– Az ingatlanokat az állam dönti el, hogy hol lehet építeni és lezsírozza a kormányközeli beruházókkal és megy a csurran-cseppen meg az alvállalkozói láncolat.
– Végül ha bármit eszközölsz az ingatlanban, amiben élsz, azért te (a benne lakó) fizetsz. Függetlenül attól, hogy nincstelen vagy és csak addig van lakhatásod, amíg a bérbeadó másképp nem dönt vagy benne vagy a korábban említett passzív tőkével tulajdonosként.
– Ha valami beruházás (pl. Rákosrendező) miatt bontani kell, akkor az állam fog valahogyan kompenzálni, de értelemszerűen ellenérdekelt félként túl jó deal nem lesz belőle.
– Ha a panelnek lejár a szavatossága és omlásérett, akkor az állami hivatal fogja elrendelni a kényszerkiköltöztetést. Ha eldurran a mélyben valami mérgesgáz, mint az Illatos út környékén és arra mész haza, hogy kráter van a nappaliban, szintén az állam fog kezdeni valamit hosszú pereskedés meg huzavona után. Ha a kivitelező az újépítésű csilivili ingatlanból kispórolt ezt-azt és hamarabb lejár a szavatossága, mint a régi építésűnek, szintén az állam fog utánamenni a hajléktalan nevén lévő cégnek, amit felelősségre lehetne vonni.
Most sincs másképp, annyi különbséggel, hogy az állam ami felelősséget csak tud, áthárít az ingatlanban lakókra.
És itt is van a kérdésedre a válasz, pont ezért nincs sehol ilyen társadalmi berendezkedés, mert nem véletlenül nem éri meg az államnak a tulajdonosi jogkört gyakorolni (mint korlátlan hatalommal rendelkező, végső soron mindenért felelősségre vonható entitásnak), ezzel szemben az ingatlantulajdonos állampolgárnak meg az évszázad biznisze kiadni azt, amit ingyen örökölt vagy anno potom pénzért vett és a komolyabb horderejű felújítások, állagmegóvások mások pénzéből történnek.
Persze ha utána számol és nem a múltbeli bekerülési értékhez, hanem a jelenértékhez viszonyítja a hozamot, akkor már más a matek, de ezt az átlagember sosem így számolja, hanem úgy, hogy elsüllyedt költség és most van „stabil” havi 200+ ezer cashflow. Ha nagyon becsületes, akkor leadózza a 15%-ot, de a NAV ilyenekkel sose foglakozik. Az eszesebb valamennyit félretesz vízóracserére meg bérlőcsere utáni felújításra, de nála is ennyi.
Ezzel szemben osztalék után 30/28% az adó, vagy parkoltatod TBSZ-en 5 évig.
Most döntsd el, hogy a kivitelezőké a piac vagy a tulajoké, vagy mindenkinek már most is az adófizetőktől kapják a lakást, és a bérlők csak lúzerek, hogy nekik nincsen. A három egyszerre elég komoly logikai bukfenc lenne. De szerintem azzal egyet tudok érteni, hogy az állami támogatások nagy részét be kéne rekeszteni.
Őszintén szólva, abszolút tökéletes megoldást én sem tudok, talán a Liska Tibor-féle gazdasági modell járna a legkisebb járulékos veszteséggel.
Nem akarok nagyon mélyen belemenni ebbe, hiszen mindenkinek más a pillanatnyi helyzete, de biztosan van olyan eset amikor ez a legjobb opció valaki számára. Mindenképpen meg kell vizsgálni a külső körülményeket és a saját lehetőségeket és aszerint dönteni a vásárlás, vagy a bérlés között. Bérletpiaci túlkínálat esetén elfogadható felvetés a felvázolt eset, azonban szűkös bérlakás kínálatnál nagyon jó alternatíva lehet az ingatlan vásárlás.
Csak az inflációt nem veszi soha senki figyelembe, amikor a lakásárak fölött sírdogál… Yeah, x évvel ezelőtt y Ft volt egy ilyenolyan kégli, ma z Ft, és a z sokkal magasabb, mint y! Ehem, ez van akkor, ha a minielnökünk két kézzel osztogat támogatásokat három évig a haveroknak, meg beruházási támogatásokat a multiknak, aztán a választás előtt a (jól kereső) családoknak, meg fegyverpénzt, és ha kell, akkor hitelt is felvesz ehhez jenből, jüanból, dollárból, euróból, amiből épp fel tud venni. Infláció.
Nézzétek már meg egyszer, hogyan alakult a lakásárak reálértéke… Itt egy grafikon: ingatlanangyal.hu/ingatlanarak-alakulasa/
15 év alatt 40%-kal nőtt az országos lakásárindex, évi 2% alatt. Tegyétek mellé a keresetek reálértékét: pcdn.hu/articles/images-o/h/o/s/hosszureal-591892.jpg
Pontos számokat ennek a táblázatnak az utolsó oszlopában találhattok:
ksh.hu/stadat_files/mun/hu/mun0070.html
Az látszik, hogy akkor drágultak a lakások, amikor több lett az emberek reálkeresete, és az utóbbi még gyorsabban is nőtt az áraknál. Az a baj, hogy csórók vagyunk mi magyarok, ráadásul a Fidesz a jól keresőket támogatja, és a hazai viszonyok között is csórók ezért a csóróknál is csóróbbak. Lázárjanis értelemben annyi is érnek, csak hát ők is emberek.
a www és a http spamba dobják