Mindenki, aki nem a propaganda által festett alternatív valóságban él, pontosan tudhatta, hogy az Otthonstart program által tüzelt keresleti sokk növekedést eredményez az ingatlanpiacon. Ha valaki elhiszi még Gulyás „erről nem hallottam” Gergely vagy a miniszterelnök hazugságait, az komolyan magára vessen. Választási osztogatás van, most ezt dobta a randomgenerátor, akit nem érdekel, hogy hogy lopják szét az országot, mi megy a gyermekotthonokban, ki az a Zsolt bácsi vagy hogyan (nem) működik az egészségügy, az egész jól el tudja magát foglalni az ingatlanok böngészésével. De erről már írtam, ezért a cikk nem erről szól.
A bejegyzés hallgatható verzióját itt találod.
Sokkal inkább arról, hogy hogyan ne gyártsunk véletlenül vagy szándékosan propagandát, hazugságokat. Egy másik, személyes pénzügyekkel (is) foglalkozó hírblogon megjelent egy cikk, amiben a hitel hatásait vizsgálta az író. Sajnos az áremelkedés hatásait bemutató egyik példa ügyetlen, demagóg lett.
Pedig ott különösen elvárható lenne a pontos, csúsztatásmentes kommunikáció, főleg, ha egy populista kommunikációs gépezettel állunk szemben. Természetesen ezzel nem azt mondom, hogy én bármilyen módon a hiba felett állnék, örülök, ha az én bejegyzésemben is felfedezi valaki az esetleges a logikai bukfenceket. 🙂
Ez így nem korrekt
A megjelent mondat szerint „ha havonta egymilliót tettél el, akkor sem tudtál lépést tartani az áremelkedéssel még egy panellakás esetében sem”.
A probléma bemutatása érdekében át tudok lépni azon, hogy az ingatlan.com hirdetési statisztikáinak az értékeit elfogadjuk. Ugyan nem egy szofisztikált érték, nem gondolom, hogy pontos adatot szolgáltat (ez azért elég fontos ez ügyben), de jobb híján nem tudunk mit tenni. Bárcsak lenne egy állami szerv, ahol minden tranzakció szerepelne, és pontos statisztikát tudna számolni. De ugye autoriter országokban az egyre kevesebb, kevésbé átlátható adatközlés a divat, nem a széleskörű tájékoztatás.
A kiemelt mondat rá akar mutatni, hogy olyan szinten drágultak még a kevésbé vágyott lakások is, hogy a kiemelkedő megtakarítási képességgel rendelkezők is rosszabb helyzetbe kerültek.
Megtakarítási összeget összehasonlítani az áremelkedéssel nem helyes. A fő problémája, hogy nominális összegekben méri a távolságot az ingatlan teljes kifizetésétől, miközben ez a legrosszabb mérőszám, amit használni lehet. Egyfelől az első ingatlan vásárlásánál általában az elsődleges cél a hitellel való vásárlás, másfelől a nominális távolság semmit nem jelent, hiszen a közgazdaságtanban ez az alma-körte esete. Ennél sokkal jobb, ha megnézzük, hogy mekkora önrésszel rendelkezik valaki az eltelt idő után.
Nyilván, aki 0%-ról indult, annak az első 12 millió forint hatalmas előrelépés. Képesek vagyunk egyébként olyan helyzetet alakítani, amikor egy év alatt tényleg csak visszalépés/stagnálás történik. Például, ha valaki 50% önerőnél járt egy 100 milliós ingatlanon, és az önereje 7%-ot növekedett csupán, akkor ahhoz, hogy a 120 milliós új ingatlanár felénél tartson, havi 500 ezer forint felett kellett volna eltennie. Ez a fajta módszertan azért nem tökéletes, mert az önerő relatíve „rossz teljesítményét” is beleveszi a képbe. Például 20% önerő esetén az arány fenntartásához elég csupán havi 33 ezer forint. Ez tehát bizonyos körülmények közt jobban érzékelteti azt, hogy az alternatív befektetéshez képest mennyivel jobban drágult a lakáspiac.
Megfelelő metrika
Vagyis ez is abba a hibába ütközik, hogy megtakarítási összegben próbálja bemutatni a(z extra) drágulást.
Ennél egy sokkal jobb módszertan az, hogy mennyivel könnyebben engedheti meg magának a lakásvásárlást az ember. El kell ismernem, hogy volt ezt megközelítő számítás a korábban idézett blogbejegyzésben. A logika majdnem jó, de a helyes talán az lett volna, hogyha összehasonlíthatóbb helyzetet próbál bemutatni, és a törlesztőrészletet hasonlítja össze. (A teljes visszafizetendő összeg közgazdaságtanilag egy értelmezhetetlen szám, mintha a 20 évvel ezelőtti fizetésed hasonlítanád a maihoz. Aztán csodálkozol, hogy ma már a minimálbért sem érné el.)
Sajnos ugyanazon helyzet leképezése közel lehetetlen, de azért próbáljuk meg. Az egyszerűség kedvéért induljunk ki a budapesti 50 milliós ingatlanból, aztán lehet osztogatni, szorozni, ahogy szeretnénk. Fogadjuk el, hogy az éves áremelkedés az ingatlan.com alapján 22%, de ez gondolom minden ingatlanra vonatkozik, a 3% hitel limitje felettiekre is, amik az átlagot vélhetően lefelé húzzák. 20% kiinduló önerő (10M) mára reálértéken 10,43m. (Arról lehet vitatkozni, hogy alternatív befektetésként tekintsünk-e rá és a FixMÁP-pal számoljunk-e, de maradjunk az inflációnál). Vagyis a felveendő hitel 40M-ról 50,6-ra nőtt (ne feledjük, hogy ez nominálérték!, illetve itt nincs meg a 20% önerő, aminek meglétét mindenkinek javaslom).
Az első esetben 6%-os THM-mel, a második esetben 3%-os THM-mel számolva a törlesztőrészlet 286,6 és 280,5 ezer forint. Vagyis már nominálisan is könnyebben kigazgálkodható az ingatlan vásárlása. De ha reálértéken hasonlítjuk össze, akkor nagyjából 6%-kal kisebb a törlesztő. (A valóságban a bérek emelkedése talán még jobb „megengedhetőségi feltétel”, de ezt az adatot szeptemberre még nem találtam.) Budapesten kívül várhatóan még jobb a helyzet, ha csak 17% az éves áremelkedés, akkor 10%-kal könnyebb kifizetni az új törlesztőt.
Még rosszabb
Akinek magasabb, mondjuk 50%-os önereje volt, azzal jobban kiszúr az új helyzet. Neki még az inflációt figyelembe véve is nehezebbé vált a vásárlás – nagyjából 4%-kal.
Ha az emelkedés minden ingatlankategóriában ugyanakkora, akkor igazán azok kerültek kellemetlen helyzetbe, akikre az ingatlan ára miatt nem vonatkozik a 3%-os hitel, de azok is, akik az olcsóbb kategóriából választanának, de nem felelnek meg feltételeknek. A megadott adatok alapján azok sem járnak jobban, akiknek még aránylag sok piaci hitelt kell felvenniük.
Természetesen felmerül a kérdés, hogy érdemes-e ennyi pénzt ellocsolni, hogy néhány embernek 6-10%-kal könnyebb legyen fizetni a hitelt. De ahol 3 hónap alatt van közel egymilliárd forint Facebook propagandára, ott ez nem tétel az adófizetőknek…
Azt sem tudjuk, hogy folytatódik-e az áremelkedés októberben, mert az is lehet, hogy a kezdeti sokk után visszaáll a piac egy alacsonyabb szintre. Nyilván ez utóbbira nem vennék mérget.
Tehát az ismert információk és az elég instabil lábakon álló premisszák ellenére van olyan helyzet, ahol segíthet a 3%-os hitel. Azt gondolom, hogy ezt akkor is el kell ismerni, ha egy hazug, korrupt, pedofilvédelmező és autokratikus kormányról beszélünk. Mert a 3%-os hitel egy tünet, nem a probléma. A probléma a választók sokasága, aki szemét-fülét befogva retteg az éppen aktuális, központilag előírt veszélytől. Ez viszont nem jogosít fel senkit, hogy hasonló hazugságokat, csúsztatásokat használjon. Csak magával szúr ki vele.
Ha pedig fel szeretnéd venni a hitelt, Tamás barátomat ajánlom.
Nyilván nem vizsgáljuk, de akinek ingatlana van, és nem másikat szeretne az eladása után venni, az nagyon jól járt, ha jó áron eladja. Az országból elköltözők előnyben.
